Commercial Due Diligence für Rechenzentrumsinvestitionen

Die Commercial Due Diligence für Rechenzentren ist eine unabhängige Prüfung, ob eine Einrichtung, eine Plattform oder ein Projektentwickler die Umsätze erzielen kann, die einer Transaktion zugrunde liegen. DC Market Insights prüft vor der Unterzeichnung vier Dinge: die Nachfrage im Markt, die Leistung, die der Standort tatsächlich sichern kann, den Preis, den Mieter zahlen werden, und den Wettbewerb, der in unmittelbarer Nachbarschaft entstehen wird.

Noch nie stand so viel auf dem Spiel. Laut Synergy Research Group erreichten M&A-Transaktionen im Rechenzentrumssektor 2024 einen Rekordwert von 73 Mrd. USD, nach dem bisherigen Höchststand von 52 Mrd. USD im Jahr 2022. Gleichzeitig warnt die Internationale Energieagentur, dass sich rund 20 % der geplanten Rechenzentrumsprojekte aufgrund von Netzengpässen verzögern könnten. Eine Transaktion, die auf Kapazität kalkuliert ist, die zwei Jahre zu spät kommt, ist eine andere Transaktion.

DC Market Insights ist die Rechenzentrumssparte von Credence Research, einem 2015 gegründeten Research- und Beratungsunternehmen mit über 200 Analysten und Beratern und mehr als 450 Beratungsprojekten pro Jahr. Unsere Due-Diligence-Arbeit stützt sich auf dieselben Modelle wie unsere 519 veröffentlichten Rechenzentrumsberichte, sodass jede Annahme in Ihrem Modell an einer Zahl gemessen wird, die wir Ihnen belegen können.

• Typische Auftraggeber: Private Equity, Infrastrukturfonds, Kreditgeber, strategische Käufer und deren Berater
• Zeitrahmen: wird im Scoping-Gespräch passend zu Ihrer Transaktionsfrist vereinbart; ein Red-Flag-Memo wird vor dem vollständigen Bericht geliefert
• Was Sie erhalten: einen schriftlichen Bericht, ein Marktmodell in Excel und ein Gespräch mit den Analysten für Ihr Deal-Team

Wer braucht eine Commercial Due Diligence für Rechenzentren?

Jeder, der Kapital auf Grundlage einer Umsatzprognose für ein Rechenzentrum einsetzt, braucht sie – und Private Equity steht dabei im Mittelpunkt: Nach Angaben von Synergy Research Group entfielen seit 2021 jedes Jahr 80 % bis 90 % des M&A-Transaktionsvolumens im Rechenzentrumssektor auf Private Equity. Die Fragen unterscheiden sich je nach Käufer, und entsprechend passen wir den Prüfungsumfang an.

Private-Equity- und Infrastrukturfonds

Fonds, die eine Plattform erwerben, müssen wissen, ob der Wachstumsplan auch ein schwächeres Jahr übersteht. Wir prüfen die Pipeline vertraglich gebundener und noch nicht vermarkteter Megawatt, den Preis, den die Plattform bei Vertragsverlängerungen halten kann, und wie viel neues Angebot vor dem Exit-Zeitpunkt in derselben Metropolregion entstehen wird.

Kreditgeber und Kreditausschüsse

Banken und Private-Credit-Fonds, die einen Neubau finanzieren, brauchen ein Downside-Szenario, das sie vertreten können. Wir ermitteln die realistische Vermietungskurve für den Markt, den Mietermix, der sie trägt, und was mit der Schuldendeckung geschieht, wenn der Strom verspätet kommt.

Strategische Käufer und Betreiber

Betreiber, die einen Wettbewerber oder einen Grundstücksbestand übernehmen, brauchen ein Bild davon, wo das zusammengeführte Unternehmen gewinnt. Wir zeigen Überschneidungen bei Märkten und Kunden, die Preisdifferenz zwischen den beiden Portfolios und welche Standorte Kapazität hinzufügen, die der Käufer allein nicht bauen könnte.

Berater, Kanzleien und IPO-Kandidaten

Transaktionsberater und Unternehmen, die einen Börsengang vorbereiten, benötigen ein unabhängiges Marktkapitel, das Aufsichtsbehörden und Investoren lesen werden. Unser Team hat Marktstudien verfasst, die in Angebotsunterlagen zitiert wurden, darunter der Branchenbericht, der im Entwurf des Red Herring Prospectus der SpectraA Technology Solutions Limited im März 2026 zitiert wurde (Fallstudie).

Zu unseren Kunden zählen Investoren und Banken wie Bain Capital, JPMorgan Chase, Mizuho Gulf und Orix sowie Beratungsunternehmen wie McKinsey & Company, Kearney, Kane CDD und Altman Solon (Kundenliste).

Warum brauchen Rechenzentrumstransaktionen gerade jetzt eine Due Diligence?

Weil die Nachfrage real ist, die Bereitstellung aber nicht garantiert: Der Stromverbrauch von Rechenzentren wird sich voraussichtlich von 415 TWh im Jahr 2024 auf rund 945 TWh bis 2030 mehr als verdoppeln, während Netzanschluss-Warteschlangen und Lieferzeiten für Ausrüstung darüber entscheiden, wer diese Nachfrage tatsächlich bedienen kann (IEA, Energy and AI).

In den Kernmärkten übersteigt die Nachfrage das Angebot

Laut CBRE sank der Leerstand in den primären Rechenzentrumsmärkten im ersten Quartal 2025 auf 6,6 %, ein Rückgang um 2,1 Prozentpunkte innerhalb eines Jahres. Enge Märkte stützen höhere Mieten, ziehen aber auch neues Angebot an – ein Transaktionsmodell muss daher zeigen, wann sich die Lücke schließt.

Quelle: CBRE Global Data Center Trends, veröffentlicht am 24. Juni 2025.

Strom ist heute der begrenzende Faktor

Die IEA schätzt, dass sich rund 20 % der geplanten Rechenzentrumsprojekte verzögern könnten, sofern die Netzrisiken nicht angegangen werden, und dass sich die Wartezeiten für Transformatoren und Kabel innerhalb von drei Jahren verdoppelt haben. CBRE berichtet, dass Stromengpässe die Nettoabsorption in Querétaro und Bogotá unter 5 MW gehalten haben. Für einen Investor ist ein unterzeichneter Mietvertrag ohne festes Netzanschlussdatum eine Option, kein Umsatz.

Mehr Kapital jagt weniger gute Assets

Zu den 73 Mrd. USD an M&A-Transaktionen im Rechenzentrumssektor im Jahr 2024 gehörte laut Synergy Research Group die Übernahme von AirTrunk durch Blackstone für rund 16 Mrd. USD, die größte Einzeltransaktion des Jahres. Wenn Bewertungen so schnell steigen, steigen auch die Kosten einer falschen Nachfrageannahme.

KI verändert, was ein gutes Asset ausmacht

Laut IEA ist der Stromverbrauch von Rechenzentren seit 2017 um etwa 12 % pro Jahr gewachsen – mehr als viermal so schnell wie der gesamte Strombedarf. KI-Training und -Inferenz treiben Rackdichten und Kühlbedarf weit über das hinaus, wofür viele ältere Rechenzentrumsflächen gebaut wurden. Zwei Flächen mit derselben Megawattzahl können sehr unterschiedlich viel wert sein, wenn nur eine davon KI-Racks mit hoher Dichte aufnehmen kann. Deshalb prüfen wir jedes Asset auf die Dichte und Kühlung, die es tatsächlich unterstützen kann.

Was umfasst eine Due-Diligence-Prüfung für Rechenzentren?

Sie umfasst sieben Fragen, die darüber entscheiden, ob die Umsätze in Ihrem Modell eintreten: Nachfrage, Strom, Angebot, Preis, Mieter, technische Eignung und Regulierung. Jede endet in einer Zahl, die Sie in Ihr Transaktionsmodell übernehmen können – nicht in einem Absatz voller Meinungen.

1. Nachfrage: Wie viel Kapazität wird der Markt aufnehmen?

Wir ermitteln die Nachfrage Bottom-up: Hyperscale- und Cloud-Expansion, Outsourcing durch Unternehmen, KI-Training und -Inferenz sowie Edge-Bedarf in der Metropolregion. Das Ergebnis ist die jährliche Absorption in MW für das Basis-, Upside- und Downside-Szenario, gegenübergestellt den Annahmen im Modell des Verkäufers.

2. Strom: Wann wird der Standort tatsächlich ans Netz gehen?

Wir prüfen den Netzanschluss des Standorts, seine Position in der Warteschlange, die Umspannwerks- und Übertragungsarbeiten, von denen er abhängt, sowie Optionen vor Ort wie Gasturbinen oder Batteriespeicher. Das Ergebnis ist eine datierte Leistungskurve mit einer Bewertung der Belastbarkeit – denn Megawatt auf dem Papier und Megawatt am Zähler sind nicht dasselbe.

3. Angebot: Wer baut sonst noch im selben Markt?

Wir erfassen in Betrieb befindliche, im Bau befindliche und geplante Kapazität nach Betreiber innerhalb der Metropolregion und in den nächstgelegenen Ausweichmärkten. Das Ergebnis ist eine jährliche Angebots-Nachfrage-Bilanz, die zeigt, wann der Leerstand voraussichtlich wieder steigt.

4. Preis: Was werden Mieter zahlen, und wie lange?

Wir vergleichen Wholesale- und Retail-Colocation-Preise in USD pro kW und Monat, Vertragslaufzeiten und Indexierungsklauseln mit vergleichbaren Einrichtungen. Das Ergebnis ist eine Preisspanne für Neuvermietungen und Verlängerungen, mit den zugrunde liegenden Annahmen Zeile für Zeile offengelegt.

5. Mieter: Wie sicher sind die vertraglich gebundenen Umsätze?

Wir analysieren Kundenkonzentration, Vertragsbedingungen, Verlängerungshistorie und die eigenen Expansionspläne jedes Ankermieters. Das Ergebnis ist eine Revenue-at-Risk-Betrachtung: welcher Umsatzanteil sich von selbst verlängert und welcher Anteil davon abhängt, neue Kunden zu gewinnen.

6. Technische Eignung: Kann das Asset aufnehmen, was der Markt heute verlangt?

Wir bewerten Rackdichte, Kühlkonzept, Redundanzniveau und den Modernisierungspfad hin zur Flüssigkeitskühlung. Das Ergebnis ist eine Schätzung der Investitionen, die nötig sind, um das Asset für KI- und High-Density-Workloads wettbewerbsfähig zu halten – so kennt der Käufer die Rechnung, die nach dem Kaufpreis kommt.

7. Regulierung und ESG: Was könnte die Spielregeln ändern?

Wir verfolgen planungsrechtliche Beschränkungen, Vorschriften zur Datensouveränität, Energieeffizienz- und Wasserstandards sowie Moratorien für neue Anschlüsse in den relevanten Rechtsordnungen. Das Ergebnis ist eine kurze Liste von Regeländerungen, die den Wert beeinflussen könnten, jeweils mit ihrem voraussichtlichen Zeitpunkt.

Wie läuft unser Due-Diligence-Prozess ab?

Er verläuft in fünf Schritten, vom Scoping-Gespräch bis zur Ergebnispräsentation mit Ihrem Deal-Team, und jeder Schritt liefert ein verwertbares Ergebnis, bevor der nächste beginnt.

1. Die Fragen abgrenzen. Ein Gespräch mit dem Deal-Team, um festzulegen, welche der sieben Fragen für dieses Asset am wichtigsten sind, welche Szenarien modelliert werden und bis wann.
2. Den Datenraum auswerten. Unsere Analysten prüfen das Modell des Verkäufers, Kundenverträge, Stromverträge und technische Berichte und listen jede Annahme auf, die einer externen Überprüfung bedarf.
3. Am Markt testen. Wir gleichen jede Annahme mit unseren Marktmodellen, Preisdaten und unserer Angebotskarte ab und sprechen mit Marktkennern: Betreibern, Maklern, Versorgern, Ausrüstern und Mietern.
4. Den Business Case aufbauen. Wir bauen die Umsatzlinie in einem Basis-, Upside- und Downside-Szenario neu auf, jeweils auf ihre Inputs zurückgeführt, und markieren die Red Flags, die Preis oder Struktur verändern könnten.
5. Präsentieren und dafür einstehen. Eine Ergebnispräsentation mit Ihrem Team und bei Bedarf mit Kreditgebern oder dem Investitionsausschuss; Rückfragen beantworten wir bis zur Unterzeichnung.

Was Sie erhalten

DC Exclusive: Welchen Mehrwert bringt die Modellbibliothek von DC Market Insights in eine Transaktion?

Sie liefert 519 einsatzbereite Marktmodelle, die die gesamte Wertschöpfungskette von Rechenzentren abdecken, sodass ein Due-Diligence-Team mit einer geprüften Ausgangsbasis statt mit einem leeren Blatt beginnt. Jedes Modell enthält die Marktgröße ab 2020, das Basisjahr 2025 und eine Prognose bis 2035, aufgeschlüsselt nach Segment und Region.

Die Bibliothek ist in dieselben fünf Ebenen gegliedert, die wir für unser gesamtes Research verwenden:

Die Modelle gibt es in globalen, regionalen und länderspezifischen Ausgaben, sodass ein Käufer, der eine einzelne Metropolregion betrachtet, sieht, wie sich das jeweilige Land in seine Region und die Welt einordnet. So beziffert unser Bericht UK Data Center Thermal Management Market die Ausgaben im Vereinigten Königreich auf 993,9 Mio. USD im Jahr 2025 und erwartet einen Anstieg auf 3.398,9 Mio. USD bis 2035, wobei London und Slough mehr als 65 % des Marktes auf sich vereinen. Der Bericht Iberia Data Center Market beziffert diesen Markt auf 11,53 Mrd. USD im Jahr 2025.

Drei proprietäre Datensätze befinden sich in der Entwicklung und werden künftige Prüfungen speisen: ein Capacity Tracker (in Betrieb befindliche und geplante MW nach Land, Stadt und Betreiber), ein Colocation Price Index (USD pro kW und Monat nach Markt) und ein Deal Tracker (M&A-, Finanzierungs-, Grundstücks- und Stromtransaktionen).

Wer führt die Arbeit durch, und wie prüfen wir sie?

Ein namentlich benannter Senior Consultant leitet jedes Mandat, und ein unabhängiger Lektor prüft jede Zahl, bevor der Bericht das Haus verlässt. Dahinter stehen über 200 Analysten und Berater, die branchenübergreifend mehr als 450 Beratungsprojekte pro Jahr durchführen.

Das Team für diese Leistung

Amit Jain, Senior Consultant, ICT & Emerging Technologies. Amit leitet unsere ICT-Beratung und unser syndiziertes Research, das Rechenzentrumsinfrastruktur, Cloud und Telekommunikation umfasst. Er verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Technologiemarktforschung; seine Arbeit umfasst Marktgrößenbestimmung, Anbieter-Benchmarking und die kommerzielle Bewertung bei M&A-Transaktionen. Er hat einen B.E. in Informatik.

Priyanka Mor, Senior Consultant. Priyanka leitet grenzüberschreitende Commercial-Due-Diligence-Projekte, Machbarkeitsstudien zum Markteintritt und M&A-Screenings und ist unsere leitende Methodik-Prüferin. Sie führt ein Team von 8 bis 12 Analysten und verfügt über mehr als 15 Jahre Erfahrung in Marktforschung und Beratung.

Deepti Agrawal, Senior Editor, Research. Deepti ist die letzte Qualitätsinstanz für unsere Berichte und Webseiten. Sie prüft Modelle, Wachstumsraten und Unternehmensprofile auf innere Konsistenz und verantwortet den Styleguide des Hauses.

Wie wir die Zahlen ermitteln

• Top-down und Bottom-up, abgeglichen. Die Marktgröße wird sowohl aus den Gesamtausgaben als auch aus Stückzahl mal Preis ermittelt, und beide Ergebnisse werden abgeglichen, bevor eine Zahl verwendet wird.
• Primär- und Sekundärquellen. Unternehmensveröffentlichungen, Unterlagen von Regulierungsbehörden und Versorgern, Handelsdaten und statistische Ämter, abgeglichen mit Interviews mit Betreibern, Lieferanten und Käufern.
• Immer drei Szenarien. Basis, Upside und Downside, jeweils auf die treibenden Inputs zurückgeführt.
• Unabhängige Prüfung. Der Lektor prüft vor der Freigabe, ob jede Wachstumsrate zu ihren Endpunkten passt und sich jeder Anteil korrekt aufsummiert.

Fallstudie: eine in einem IPO-Prospekt zitierte Marktstudie

SpectraA Technology Solutions Limited benötigte vor dem Börsengang einen unabhängigen Nachweis seines Marktes. Unser Team erstellte die Studie India Beer and Malt Spirit Equipment Market 2018–2032, die den Markt im Jahr 2024 auf 204,08 Mio. USD bezifferte, mit einem Anstieg auf 302,28 Mio. USD bis 2032. Der Bericht wurde im am 21. März 2026 eingereichten Entwurf des Red Herring Prospectus des Unternehmens zitiert, um den Branchenkontext und die Größe der Marktchance darzustellen (zur Fallstudie). Dieselbe Sorgfalt – eine externe Marktsicht, auf die sich Aufsichtsbehörden und Investoren verlassen können – bringen wir in Rechenzentrumstransaktionen ein.

Welche Red Flags verändern den Preis einer Rechenzentrumstransaktion?

Die Red Flags, die den Preis bewegen, sind diejenigen, die verändern, wann Umsätze beginnen oder wie lange sie anhalten. Diese Punkte prüfen wir bei jeder Prüfung zuerst:

• Stromtermine, die auf Hoffnung statt auf Verträgen beruhen. Ein Netzanschlussdatum, das sich auf eine Absichtserklärung des Versorgers statt auf einen unterzeichneten Anschlussvertrag stützt oder von einem Umspannwerk abhängt, mit dessen Bau noch niemand begonnen hat.
• Ein Mieter, eine Verlängerung. Ein großer Umsatzanteil hängt an einem einzigen Kunden, dessen Mietvertrag innerhalb der Haltedauer ausläuft, ohne Anzeichen für eine eigene Expansion dieses Kunden im Markt.
• Preise aus einem engeren Jahr. Mieten, die am Quartal mit dem niedrigsten Leerstand gemessen werden, während in derselben Metropolregion bereits neues Angebot im Bau ist.
• Flächen, die die nächste Rack-Generation nicht kühlen können. Luftgekühlte Flächen, die als KI-fähig vermarktet werden, ohne die Deckentraglast, das Wasser oder die Leistungsdichte, die Flüssigkeitskühlung erfordert.
• Regeln, die sich bald ändern. Planungsrechtliche Beschränkungen, Wassergenehmigungen oder Anschlussmoratorien, die in der Rechtsordnung auf dem Prüfstand stehen, ohne dass das Modell eine Verzögerung berücksichtigt.

Zu jeder Red Flag, die wir finden, liefern wir die zugrunde liegenden Belege und ihre Auswirkung auf das Basisszenario, sodass das Deal-Team sie in Preis, Struktur oder Closing-Bedingungen einbringen kann.

Welches Research von DC Market Insights stützt eine Due-Diligence-Prüfung?

Jede Prüfung verweist auf die veröffentlichten Berichte zum Markt des Assets, sodass das Deal-Team die Ausgangsbasis sieht, bevor wir sie anpassen. Gute Einstiegspunkte:

• Iberia Data Center Market zur Nachfrage in Spanien und Portugal
• UK Data Center Thermal Management Market zu Kühlinvestitionen und Modernisierungskosten
• OCP Rack Market zur Nachfrage nach Hyperscale-Ausrüstung
• Die vollständige Rechenzentrums-Researchbibliothek, gegliedert in fünf Ebenen

Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine Commercial Due Diligence für Rechenzentren?

Honorare werden je Mandat angeboten und hängen von der Anzahl der Märkte, der Tiefe der Mieterprüfung und der Frist ab; eine Red-Flag-Prüfung kostet weniger als ein vollständiger Bericht.

Worin unterscheidet sich die Commercial Due Diligence von der technischen Due Diligence?

Die Commercial Due Diligence prüft die Umsätze: Nachfrage, Preis, Wettbewerb und Mieter. Die technische Due Diligence prüft das Gebäude: Stromversorgung, Kühlung, Bausubstanz und Zustand. Die technische Eignung behandeln wir nur insoweit, als sie Umsätze und Modernisierungsinvestitionen verändert, und wir arbeiten mit dem technischen Berater des Käufers zusammen.

Wie groß ist das M&A-Volumen im Rechenzentrumssektor?

Laut Synergy Research Group wurden 2024 M&A-Transaktionen im Rechenzentrumssektor im Wert von 73 Mrd. USD abgeschlossen – ein Rekord –, wobei seit 2021 jedes Jahr 80 % bis 90 % des Transaktionsvolumens auf Private Equity entfielen.

Welche Märkte können Sie abdecken?

519 veröffentlichte Berichte von DC Market Insights decken globale, regionale und nationale Märkte ab, und unser Kundenstamm verteilt sich auf Europa (45 %), Amerika (30 %), den asiatisch-pazifischen Raum (13 %) sowie den Nahen Osten und Afrika (12 %).

Kann der Bericht an Kreditgeber weitergegeben werden?

Unsere Berichte sind so verfasst, dass Investitionsausschüsse und Kreditgeber sie lesen können, und jede Zahl ist auf ihre Quelle zurückgeführt. Wer sich auf den Bericht stützen darf, wird vor Arbeitsbeginn in der Mandatsvereinbarung festgelegt.

Quellen

• Synergy Research Group: M&A-Transaktionen im Rechenzentrumssektor brechen 2024 alle Rekorde (13. Januar 2025)
• Internationale Energieagentur: Energy and AI, Zusammenfassung (2025)
• CBRE: Pressemitteilung Global Data Center Trends 2025 (24. Juni 2025)
• Credence Research: Fallstudie SpectraA
• Credence Research: Kundenliste