投資家・金融機関向けデータセンターコンサルティング

DC Market Insightsは、データセンターの資産、プラットフォーム、デベロッパーが事業計画モデルどおりの収益を上げられるかについて、投資家と金融機関に独立した見解を提供します。プライベートエクイティ、インフラファンド、年金基金、政府系ファンド、銀行、プライベートクレジットファンドを支援し、リターンを左右する要素、すなわち需要、電力確保の時期、テナントの集中度、契約更新時の価格、新規供給、エグジットまでの道筋を検証します。

データセンターの収益予測に投じられる資本は、かつてない規模に達しています。Synergy Research Groupによると、データセンターのM&Aは2024年に過去最高の730億米ドルに達し、それまでのピークであった2022年の520億米ドルを上回りました。また、2021年以降、毎年取引額の80%から90%をプライベートエクイティが占めています。案件の大型化も続いています。Aligned Data Centersによると、2026年7月、AI Infrastructure Partnership、MGX、BlackRock傘下のGlobal Infrastructure Partnersによるコンソーシアムが、企業価値約400億米ドルでAligned Data Centersの買収を完了しました。対象は51のキャンパスと、稼働中および計画中の6.4 GW超の容量です。

現在では、金融機関もエクイティ投資家と同程度のリスクを負っています。Data Center Dynamicsの報道によると、JLLの「2026 Global Data Center Outlook」は、2030年までに計画されている容量には総額3兆米ドルの投資と約8,700億米ドルの新規デット・ファイナンスが必要になると推計しています。同時に、国際エネルギー機関（IEA）は、計画中のデータセンタープロジェクトの約20%が系統制約により遅延する可能性があると警告しています。旺盛な需要と電力確保の遅れは同じ資産の中に併存し得るため、モデルはその両方を織り込む必要があります。

DC Market Insightsは、Credence Researchのデータセンター部門です。Credence Researchは2015年に設立された調査・コンサルティング会社で、200名以上のアナリストとコンサルタントを擁し、年間450件以上のコンサルティングプロジェクトを手がけています。投資家向け業務では、当社が公開している519本のデータセンターレポートと同じモデルを活用するため、貴社モデルのすべての前提を、お示しできる数値に照らして検証します。

• 主なクライアント：プライベートエクイティ、インフラファンド、年金基金、政府系ファンド、銀行、プライベートクレジットファンド、およびそのアドバイザー
• 検証項目：需要、電力確保の時期、テナントの集中度、契約更新時の価格、新規供給、エグジット
• 成果物：報告書、数式を開示したExcelモデル、ディールチームまたはクレジットチーム向けの調査結果報告会

どのような投資家・金融機関と協働していますか？

私たちは5種類の資金提供者と協働しており、それぞれが同じ資産を異なるリスクの視点から見ています。エビデンスは同じでも、問いとダウンサイドケースは投資家によって変わります。

プライベートエクイティ

プラットフォームやデベロッパーを買収するファンドは、市場が軟化した際にも成長シナリオが維持されるかを把握する必要があります。私たちは、契約済みおよび未契約のメガワットのパイプライン、リース更新時にプラットフォームが維持できる価格、そして予定するエグジットまでに同じ都市圏にどれだけの競合供給が投入されるかを検証します。さらに、エグジット時に誰がその資産を買収し、何に対して対価を支払うのかも検証します。

インフラファンド

インフラ投資家は、長期の契約に基づくインフレ連動型の収益を重視します。私たちは、契約が見かけどおり強固かどうかを検証します。具体的には、テナントの信用力、更新権、賃料改定条項、電力費のパススルー条件、そして収益のうち1社または2社の顧客に依存する割合です。また、契約を支える電力が、合意によって確保されているのか、それとも見込みにすぎないのかも検証します。

年金基金・政府系ファンド

長期保有を前提とするオーナーは、次のエグジットをはるかに超えた先の資産価値を重視します。私たちは、長期需要、現在のラック密度に合わせて設計された建物が将来リースしにくくなるリスク、そして資産価値を左右し得るエネルギー、水、都市計画に関する規制変更を検証します。

銀行

建設資金や買収資金を融資する金融機関には、与信委員会に対して説明できるダウンサイドケースが必要です。私たちは、その市場における現実的なリースアップ曲線、それを支えるテナント構成、そして電力やテナントの確保が遅れた場合のカバレッジへの影響を算定します。

プライベートクレジットファンド

プライベートクレジットは、開発資金、ホールドコ・ローン、稼働安定化前のブリッジ資金を供給することが多くあります。私たちは、建設と電力確保の時期、プリリースの確実性、そして借り手の計画が頓挫した場合に他の事業者にとってその資産がどれだけの価値を持つかを検証します。

当社のクライアントには、Bain Capital、JPMorgan Chase、Mizuho Gulf、Orix、Mitsuiのほか、McKinsey & Company、Kane CDD、Altman Solonといったアドバイザリー会社が含まれます。

投資家はデータセンター資産についてどのような問いを立てますか？

投資家が立てる問いは六つあり、いずれもディールモデルや与信モデルに組み込まれる数値に帰着します。私たちの業務は、これらの問いを軸に組み立てられています。

資産はモデルどおりの収益を上げられるか？

市場を起点に収益ラインをベース、アップサイド、ダウンサイドの各ケースで再構築し、売り手またはスポンサーのモデルと項目ごとに比較することで、この問いに答えます。

電力は実際にいつ確保されるのか？

現在、多くの主要市場では電力がスケジュールを決定づけています。CBREによると、北米では電力制約によって竣工までの期間が長期化しており、2026年上半期には7,481 MWが建設中でした。私たちは、サイトが保有する系統接続、接続待ちの順位、依存する変電所・送電工事、オンサイト電源の有無を確認し、確度の評価を付した日付入りの電力供給曲線を作成します。確定した系統接続日のない締結済みリースは、収益ではなくオプションにすぎません。

テナントの集中度はどの程度か？

Synergy Research Groupによると、現在ハイパースケール事業者が世界のデータセンター容量の48%を占めており、そのうち約60%は自社で建設・所有する施設、残りは賃借施設にあります。つまり、一握りのクラウド企業やAI企業が市場最大のテナントとなっています。1社のハイパースケーラーにリースされた建物は、優れた信用力を持つと同時に、集中リスクを抱えることにもなり得ます。私たちは、顧客別の収益構成、契約条件、更新実績、各アンカーテナント自身の当該市場での拡張計画を精査し、収益のうちどれだけが自然に更新され、どれだけが新規顧客の獲得に依存するかを示します。

契約更新時の価格はどうなるか？

需給が逼迫した市場では賃料が上昇しています。CBREによると、2026年上半期の北米の平均募集賃料はすべての主要な利用規模で上昇し、3 MWから10 MWを求める利用者向けの8.3%上昇がその先頭に立ちました。投資家にとっての問いは、現在のリースが更新される際にもその賃料が維持されるかどうかです。私たちは、ホールセールおよびリテールの価格（1kWあたり月額米ドル）、契約期間、賃料改定条項を類似施設と比較し、前提を項目ごとに示したうえで、新規リースと更新時の価格帯を提示します。

どれだけの新規供給が資産と競合するか？

需給が逼迫した市場には新規開発が集まります。同じData Center Dynamicsの報道によると、JLLは2030年までに世界で約100 GWのデータセンター容量が新たに追加され、世界の容量が倍増すると予測しています。私たちは、資産が所在する都市圏と最も近い代替市場について、事業者別に稼働中、建設中、計画中の容量をマッピングし、年ごとの需給バランスを示すことで、空室率が再び上昇しそうな時期を把握できるようにします。

エグジットの見通しはどうか？

JLLによると、世界のデータセンターM&Aは過去5年間で3,000億米ドルを超える規模に達しており、現在の買い手層は厚いといえます。私たちは、エグジット時点でもその資産が買い手の求める条件、すなわち立地、電力、密度、テナント構成、残存契約期間に合致しているかを検証します。エグジットが上場による場合は、独立した市場評価の重要性がさらに高まります。当社チームは「India Beer and Malt Spirit Equipment Market 2018 to 2032」調査を作成し、この調査は2026年3月21日にSpectraA Technology Solutions Limitedが提出した目論見書草案（DRHP）に引用されました（ケーススタディを読む）。データセンター以外の分野の業務ですが、求められる規律は同じです。

なぜ今回のサイクルでは外部のエビデンスの価値が高いのですか？

業界がこれまで経験した中で最も逼迫した市場で価格が形成されており、その背後にある資本もかつてない規模に達しているからです。三つの状況により、需要、供給、価格に関する独立したエビデンスの価値が高まっています。

市場は現在逼迫しており、モデルはその状態が続くと想定しています

CBREによると、世界の主要データセンター市場の空室率は2025年第1四半期に6.6%まで低下し、1年間で2.1ポイント下がりました。北米では、2026年上半期の主要市場全体の空室率が1.4%で推移し、北バージニアは0.2%でした。JLLは世界の稼働率を97%としています。こうした状況で構築されたモデルは、保有期間全体を通じて供給の逼迫が続くと安易に想定しがちです。私たちは、その想定がいつ安全でなくなるかを示します。

パイプラインのより多くが建設前にリースされています

CBREによると、北米で建設中の容量の80%超がすでにプリリース済みで、前年の74.3%から上昇しています。また、JLLによると、世界の建設パイプラインの77%がテナントによって事前にコミットされています。プリリースはリーシングリスクを低減しますが、そのリスクを引き渡しへと移します。資産が収益を生むのは、予定どおりに建設され、受電した場合に限られます。

案件とデットの規模はますます大きくなっています

大型取引は市場全体の価格を決定づけます。Blackstoneの発表によると、BlackstoneとCPP Investmentsは、顧客との契約済み容量が800 MWを超えるプラットフォームであるAirTrunkを、企業価値240億豪ドル超で買収することに合意しました。JLLの推計では2030年までに約8,700億米ドルの新規デットが必要とされ、金融機関は建設リスクと電力リスクのより大きな部分を負うことになります。バリュエーションとデットが同時に膨らめば、需要や電力に関する前提を誤った場合のコストもそれに伴って増大します。

投資家・金融機関にどのようなサービスを提供していますか？

投資家と金融機関には三つの中核サービスを提供しており、それぞれが一つの意思決定、すなわち買収・融資をすべきか、機会はどれほど大きいか、競合と比べて資産はどの位置にあるか、を軸に構成されています。投資家向けプロジェクトの多くは、このうち一つを主たるスコープとし、残りの二つを補完的に活用します。

商業デューデリジェンス

商業デューデリジェンスは、施設、プラットフォーム、デベロッパーが、案件で想定されている収益を上げられるかを独立して検証するものです。需要、電力、供給、価格、テナント、技術的適合性、規制の七つの問いを対象とし、収益ラインを三つのケースで再構築します。プロセス初期のレッドフラッグ・レビューから、投資委員会や与信委員会向けの完全な報告書まで、投資家と金融機関に最も多く利用されているサービスです。商業デューデリジェンスについて詳しく見る。

市場規模算定・予測

市場規模算定は、プロセス開始前に、機会について説得力のある見解をファンドに提供します。現在の市場規模、成長率、主要なセグメントと国です。ファンドはこれを、市場や投資対象のスクリーニング、プラットフォーム投資仮説の構築、インフォメーション・メモランダムの市場の章の検証に活用しています。市場規模算定について詳しく見る。

競合インテリジェンス

競合インテリジェンスは、投資対象企業やポートフォリオ企業が同業他社と比べてどの位置にあるかを、容量、パイプライン、価格、顧客、提携関係の観点から市場ごとに示します。投資家は、ディール前には投資対象のポジションの検証に、ディール後には投資シナリオを損ない得る競合や新規供給の追跡に活用しています。競合インテリジェンスについて詳しく見る。

投資家向けプロジェクトはどのように進みますか？

スコープ確認の打ち合わせから、ディールチームまたはクレジットチーム向けの調査結果報告会まで、五つのステップで進みます。各ステップでは、次のステップが始まる前に活用できる成果物をお渡しします。

1. 問いの範囲を定めます。ディールチームまたはクレジットチームとの打ち合わせで、この資産にとって最も重要な問い、モデル化するケース、期限について合意します。書面のスコープと見積もりをお送りします。
2. データルームを精査します。データルームがある場合、アナリストが売り手またはスポンサーのモデル、顧客契約、電力契約、技術報告書を精査し、外部での確認が必要なすべての前提を一覧にします。
3. 市場に照らして検証します。各前提を当社の市場モデル、価格のエビデンス、供給マップと照合し、事業者、ブローカー、電力会社、設備サプライヤー、テナントなど市場を熟知する関係者にヒアリングを行います。
4. ケースを構築します。収益ラインをベース、アップサイド、ダウンサイドの各ケースで再構築し、それぞれを入力値まで遡れるようにしたうえで、価格、ストラクチャー、融資条件を変え得るレッドフラッグ項目を指摘します。
5. 報告し、その内容に責任を持ちます。貴チーム、必要に応じて投資委員会、与信委員会、協調融資行に向けて調査結果の報告会を行います。納品後のご質問にもお答えします。

成果物

投資家・金融機関はどのようなレッドフラッグに注意すべきですか？

重要なレッドフラッグとは、収益の開始時期や持続期間を変えるものです。私たちがすべての投資家と金融機関のために最初に検証する項目は以下のとおりです。

• 契約ではなく期待に基づく電力確保の日付。署名済みの接続契約ではなく電力会社の基本合意書に依拠している、あるいは誰も建設に着手していない変電所に依存している系統接続日。
• 単一テナント、単一の更新時期。収益の大部分が、保有期間または融資期間中にリースが満了する単一顧客に依存しており、その顧客が当該市場で拡張する兆しが見られない。
• 最も逼迫した年に設定された価格。過去最低水準の空室率を基準に賃料がベンチマークされている一方で、同じ都市圏ではすでに新規供給が建設中である。
• 引き渡しリスクを覆い隠すプリリース。全量リース済みとされるパイプラインでありながら、建物の竣工が遅れた場合にテナントが契約を解除したり価格を引き下げたりできる契約になっている。
• 次世代ラックに対応できないデータホール。液冷に必要な床荷重、水、電力密度を備えないままAI対応として販売されており、改修予算も確保されていないスペース。
• 変更が迫っている規制。当該管轄区域で都市計画上の制限、水利許可、接続モラトリアムが見直し中であるにもかかわらず、モデルに遅延が織り込まれていない。

私たちが指摘する各レッドフラッグには、その根拠となるエビデンスとベースケースへの影響が添えられており、ディールチームやクレジットチームはそれを価格、ストラクチャー、コベナンツ、クロージングの前提条件に反映できます。

DC Exclusive：当社のモデルライブラリは投資判断に何をもたらしますか？

データセンターのバリューチェーン全体を網羅する519の既成市場モデルにより、投資家は白紙からではなく、検証済みの基準値から検討を始められます。各モデルは2020年以降の市場規模、2025年の基準年、2035年までの予測をセグメント・地域・国別に備えているため、ディールの前提を一つも検証する前に、実績、基準年、予測を相互に照合できます。

ライブラリは、当社のすべての調査で用いているのと同じ五つのレイヤーで構成されています。

モデルにはグローバル版、地域版、国別版があるため、単一の都市圏を検討するファンドも、その国が地域や世界の中でどの位置にあるかを確認できます。たとえば当社のイベリア・データセンター市場レポートは、同市場の2025年の規模を115億3,000万米ドルとしており、スペインやポルトガルのあらゆる資産の基準値となります。当社の英国データセンター熱管理市場レポートは、英国の冷却投資額を2025年に9億9,390万米ドル、2035年に33億9,890万米ドルと評価し、ロンドンとスラウが市場の65%超を占めるとしており、ロンドン周辺の資産における改修投資の価格設定に役立ちます。

現在、三つの独自データセットを開発中で、今後の投資家向け業務に活用する予定です。Capacity Tracker（国・都市・事業者別の稼働中およびパイプラインのMW）、Colocation Price Index（市場別の1kWあたり月額米ドル）、Deal Tracker（M&A、資金調達、土地、電力の取引）です。

数値の信頼性はどのように確保していますか？

すべての市場数値を二つの方法で算出し、両者が一致した場合にのみ使用しています。手法は、公開レポートでもディールでも同じです。

• ボトムアップ：供給側から市場を積み上げます。事業者別の稼働中および計画中の容量、契約金額、事業者の収益と価格を、都市圏ごとに把握します。
• トップダウン：IT・クラウド支出の総額、データセンターの電力消費量、建設投資額など、より大きな市場から出発し、各セグメントが占めるシェアを算出します。データセンターの電力消費量が2024年の415 TWhから2030年には約945 TWhに増加するというIEAの推計は、ボトムアップの需要予測が収まるべき外枠の一つです。
• 整合：二つの結果が異なる場合は、差を平均して埋めるのではなく、その原因を突き止め、誤っている入力値を修正します。
• 常に三つのケースを設定：ベース、アップサイド、ダウンサイドの各ケースを、それを決定づける入力値まで遡れるようにし、カバレッジが崩れるには何が起きなければならないかを与信委員会が正確に把握できるようにします。
• 対象期間：すべてのモデルが2020年以降の実績、2025年の基準年、2035年までの予測を備えており、投資家は市場の今後を信頼する前に、これまでの推移を確認できます。
• 独立したレビュー：モデルを構築していない編集担当者が、公開前にすべての成長率が始点と終点の数値と整合しているか、すべてのシェアの合計が合っているか、すべての数値が出典まで遡れるかを確認します。

投資家・金融機関向けの業務は誰が率いていますか？

すべての投資家向けプロジェクトは少人数のシニアチームが率い、その背後には200名以上のアナリストからなる当社の幅広い体制があります。

• Priyanka Mor（シニアコンサルタント）。クロスボーダーの商業デューデリジェンス、市場参入のフィージビリティ、TAM・SAM・SOMの分析、M&Aスクリーニングのプロジェクトを率いており、当社の方法論の主任レビュー担当でもあります。市場調査とコンサルティングで15年以上の経験を有しています。
• Amit Jain（シニアコンサルタント、ICT・新興技術）。当社のICTコンサルティングおよびシンジケート調査部門を統括しており、テクノロジー市場調査で20年以上の経験を有しています。データセンターインフラ、クラウド、通信分野の業務を率い、市場規模算定、ベンダーのベンチマーキング、商業デューデリジェンスを手がけています。
• Deepti Agrawal（シニアエディター、リサーチ）。当社のレポートとコンサルティング業務の最終品質管理を担っています。モデル、成長率、企業プロファイルの整合性を確認し、当社のハウススタイルを統括しています。

投資家・金融機関を支えるDC Market Insightsの調査にはどのようなものがありますか？

すべてのプロジェクトは、資産が所在する市場に関する公開済みレポートと紐づいているため、ディールチームやクレジットチームは、私たちが調整を行う前の基準値を確認できます。出発点として役立つレポートは以下のとおりです。

• イベリア・データセンター市場：スペインとポルトガルの需要の把握に
• 英国データセンター熱管理市場：冷却関連の設備投資と改修コストの把握に
• OCPラック市場：2025年の市場規模は16億3,000万米ドルで、2035年には133億4,000万米ドルに達する見通し。ハイパースケール設備の需要の把握に
• 五つのレイヤーで構成されたデータセンター調査ライブラリ全体

関連ページ：商業デューデリジェンス、市場規模算定、競合インテリジェンス、およびコンサルティングサービス一覧。

よくあるご質問

投資家向けデータセンターコンサルティングの費用はどのくらいですか？

費用はプロジェクトごとにお見積もりし、対象となる資産と市場の数、テナントと電力に関する精査の深さ、ディールの期限によって異なります。スコープ確認の打ち合わせ後に書面でお見積もりをお送りします。

ディールのスケジュールに合わせて対応できますか？

はい、可能です。スケジュールはスコープ確認の打ち合わせで貴社のプロセスに合わせて合意し、完全な報告書の前にレッドフラッグ・メモをお渡しするため、ディールチームは継続するかどうかを早期に判断できます。

金融機関は報告書に依拠できますか？

報告書は投資委員会や与信委員会が読むことを前提に作成しており、すべての数値を出典まで遡ることができます。金融機関や共同投資家を含め、誰が報告書に依拠できるかは、業務開始前に契約書で合意します。

技術デューデリジェンスとはどのように違いますか？

私たちが検証するのは収益、すなわち需要、電力確保の時期、価格、競合、テナントです。技術アドバイザーが検証するのは建物、すなわち構造、機械・電気設備、状態です。技術的適合性については収益と改修投資に影響する範囲に限って扱い、貴社のエンジニアリング、法務、財務アドバイザーと連携して業務を進めます。

売り手のモデルと御社のモデルが一致しない場合はどうなりますか？

両者がどこで異なるか、それぞれの差を生む前提は何か、双方のエビデンスは何かを示し、貴チームがどちらの見解を価格に織り込むかを判断できるようにします。エビデンスに裏づけられた見解の相違は、ディールチームが価格やストラクチャーの交渉に持ち込める論点となるため、報告書の中で最も有用な指摘事項となることが少なくありません。

どの市場を対象にできますか？

当社の519本の公開レポートは、データセンターのバリューチェーン全体にわたり、グローバル、地域、国別の市場を対象としています。クライアントの内訳は、欧州（45%）、米州（30%）、アジア太平洋（13%）、中東・アフリカ（12%）です。

どのように始めればよいですか？

対象資産、市場、ディールの期限を下記のフォームからお送りください。シニアコンサルタントが1営業日以内にご連絡し、スコープ確認の打ち合わせを設定します。

出典

• Synergy Research Group：2024年のデータセンターM&A取引が過去最高を更新（2025年1月13日）
• Aligned Data Centers：AIP、MGX、BlackRock傘下のGIPがAligned Data Centersの買収を完了（2026年7月21日）
• Data Center Dynamics：「バブルではない」：2030年までに3兆米ドル規模のデータセンター投資スーパーサイクルを予想（JLL）（2026年1月7日）
• 国際エネルギー機関：Energy and AI、エグゼクティブサマリー（2025年）
• CBRE：記録的な建設活動にもかかわらず北米のデータセンター需要は引き続き供給を上回る（2026年8月27日）
• Synergy Research Group：2031年までにハイパースケール事業者が全データセンター容量の67%を占める見通し（2026年4月7日）
• CBRE：Global Data Center Trends 2025 プレスリリース（2025年6月24日）
• Blackstone：240億豪ドルの取引によるAirTrunk買収で合意（Business Wire）（2024年9月4日）
• SpectraA Technology Solutions Limited：IPOに向けた市場検証のケーススタディ