データセンターの立地選定とフィージビリティ調査とは、データセンターを建設し、受電し、稼働率を高められるかを左右する要素で候補地を独立した立場で比較するものです。対象となる要素は、電力と系統接続の時期、用地、光ファイバー、水資源、レイテンシー、税制優遇、許認可、テナント需要、リスクです。DC Market Insightsはすべての候補地を同一の尺度で評価し、最有力候補地をフィージビリティ調査で検証したうえで、資本を投じる前にダウンサイドケースで検証します。開発事業者、コロケーション事業者、ハイパースケーラー、投資家、そしてそれらを支援するアドバイザーにご利用いただいています。
かつて立地選定は用地と光ファイバーから始まりました。現在は電力から始まります。国際エネルギー機関（IEA）は、データセンターの電力消費量が2024年の415TWhから2030年には約945TWhへと2倍以上に増加すると予測しており、計画中のプロジェクトの約20%が送電網の制約により遅延する可能性があると警告しています。JLLによると、主要市場では系統接続のリードタイムが現在4年を超えています。
送電網の滞留は数字にも表れています。ローレンス・バークレー国立研究所のQueued Up: 2026 Editionによると、2025年末時点で2,060GWを超える発電・蓄電容量が米国の送電網への接続を待っており、2025年に建設されたプロジェクトでは、系統接続の申請から商業運転開始までの期間の中央値が5年を超えていました。Data Center Dynamicsによると、英国（グレートブリテン）では系統運用者による接続制度改革で700GWを超える接続待ちが削減され、データセンター・プロジェクトは、2030年より前ではなく、主に2035年に向けて延びる確定容量の枠に移されました。
需要は送電網を待ってはくれません。CBREによると、2026年上半期の北米主要市場の空室率は1.4%で推移し、北バージニアでは0.2%でした。信頼できる受電日を持つ用地は、そうでない用地よりもはるかに高い価値を持ちます。フィージビリティ調査はその差を測定します。
DC Market Insightsは、Credence Researchのデータセンター部門です。Credence Researchは2015年に設立されたリサーチ・コンサルティング企業で、200名以上のアナリストとコンサルタントを擁し、年間450件以上のコンサルティング・プロジェクトを手がけています。
データセンターの立地選定では何を比較しますか？
用地を建設し、受電し、稼働率を高められるかを左右する9つの要素を比較します。中でも電力と系統接続の時期は、現在ほかのすべてのスケジュールを決める要素であるため、最初に評価します。各要素はすべての候補地について同一の尺度で評価するため、ショートリストは個別の説明の寄せ集めではなく公平な比較となります。
1. 電力と系統接続の時期
よい用地を「遅れる用地」に変えてしまう最大の要因が電力です。当社は、地域の送電網が供給できる容量、用地が保有または申請中の接続、接続待ちの順位、そして前提となる変電所や送電の工事を確認します。また、ガス発電、蓄電池、自営線など、現実的なオンサイト電源や代替電源も検討します。
成果物は日付入りの電力カーブです。用地がメーターでどれだけのメガワットを、いつ見込めるかを、各段階に信頼度の評価を付して示します。接続オファーは受電日と同じではなく、電力会社からのレターは締結済みの契約と同じではありません。当社はこの3つを明確に区別します。
2. 用地
将来のフェーズ、冷却設備、変電所、セットバックを含め、計画するキャンパスに対して敷地が十分な広さかを確認します。用途地域、洪水リスク、工事車両のアクセス、そして所有、オプション、賃借といった用地に対する支配権も確認します。
3. 光ファイバーと接続性
各用地周辺の光ファイバー・ルート、到達圏内の通信事業者、最寄りのインターネット・エクスチェンジまでの距離、そしてテナントが発注できる冗長ルートを把握します。
4. 水資源
用地に必要な水の量は冷却設計で決まり、取水できる量は地域のルールで決まります。当社は、給水、取水・排水の許可、渇水リスク、そして水使用に対する地域の懸念を確認します。水資源が乏しい地域では、計画中の冷却設計がその用地で現実的か、また節水型の設計に変えた場合に電力使用量と設備投資がどう変わるかを検証します。
5. レイテンシー
レイテンシーの重要度はワークロードによって異なります。当社は、誘致したいテナントにとって重要な利用者人口、クラウド・リージョン、エクスチェンジまでの各用地のネットワーク距離を測定します。レイテンシーは単一の基準ではなく、テナント・プロファイルに照らして評価します。
6. 税制優遇
各地域が提供するインセンティブを整理します。機器に対する売上税の免除、固定資産税の減免、エンタープライズ・ゾーンの優遇措置、そして雇用、投資額、効率性の基準など、付随する条件です。
7. 許認可
各用地でプロジェクトに必要な都市計画、環境、建築の許認可、関与する当局、住民協議の手続き、そしてその法域における最近のデータセンター申請の実績を把握します。電力や水に関するモラトリアムや新たな規則が出ている場合は、それがスケジュールに及ぼしうる影響を示します。
8. 需要
用地は、テナントがそこでキャパシティを求めていてこそ建設する価値があります。当社は、各用地の到達圏内の需要、すなわちハイパースケールとクラウドの拡張、AIの学習と推論、企業のアウトソーシング、エッジ需要を算定します。そしてそれを同じ市場で稼働中、建設中、計画中の供給と対比させ、建物の完成時にもギャップが残っているかを確認できるようにします。
9. リスク
残るリスクを一つの見取り図にまとめます。自然災害、政治・規制の変化、サプライチェーンのリードタイム、建設労働力、そして競合が同じ電力を先に確保するリスクです。各リスクを発生可能性と影響度で評価し、最も大きなものはそのままダウンサイドケースに反映します。
なぜ今、電力があらゆるデータセンター用地の最初の検証項目なのですか？
送電網の容量に対する需要が、送電網が接続できるペースを上回って増加しているからです。米国エネルギー省が公表したローレンス・バークレー国立研究所のレポートによると、2023年に米国のデータセンターは国内電力の約4.4%を消費しており、その割合は2028年までに6.7～12%に達する可能性があります。これは、データセンターの電力使用量が2023年の176TWhから2028年には325～580TWhに増加することを意味します。
この圧力は米国に限りません。アイルランド中央統計局（CSO）によると、アイルランドではデータセンターが2025年の計量電力消費量全体の23%を占め、2015年の5%から上昇しました。一種類の需要家が国の送電網のこれほどの割合を占めると、新規接続はいずれもより厳しく審査されるようになります。
次の表は、個々の用地を評価する前に、当社があらゆる市場について確認する電力関連のシグナルを示しています。
| シグナル | 最近のエビデンス | 立地選定にとっての意味 |
|---|---|---|
| 系統接続のリードタイム | 主要市場で4年超（JLL、2026年1月） | 確定日のない用地はプロジェクトではなくオプションにすぎない |
| 米国の系統接続待ち | 2025年末時点で2,060GW超の発電・蓄電が接続待ち（LBNL） | 需要に応える新規電源も順番待ちの状態 |
| 接続待ちから運転開始まで | 2025年に建設されたプロジェクトで中央値5年超（LBNL） | 電力計画には長いリードタイムを見込む必要がある |
| 英国の接続制度改革 | 700GW超の接続待ちを削減。データセンター・プロジェクトは主に2035年に向けて移行（DCD、2025年12月） | 英国のスケジュールは改革後のプロジェクトの位置づけ次第 |
| 国内電力に占める割合 | 2025年のアイルランドの計量電力の23%（CSO） | 規則の厳格化と審査の強化が見込まれる |
| リスクにさらされるプロジェクト | 計画中のプロジェクトの約20%が送電網の制約で遅延する可能性（IEA） | すべてのショートリストに電力のダウンサイドケースが必要 |
候補地をどのように評価・比較していますか？
すべての用地を同じ9つの要素について、同じ1～5の尺度で評価します。各要素のウェイトは、いずれかの用地を評価する前に貴社と合意します。先にウェイトを合意することで、後から評価が特定の候補地に有利に偏ることを防ぎます。
ウェイトは何を建設するかによって異なります。ハイパースケールの学習用キャンパスでは、ウェイトの大半を電力と用地に置きます。インターコネクション主導のコロケーション施設では、光ファイバー、レイテンシー、近隣の需要により大きなウェイトを置きます。エッジ施設では、レイテンシーと許認可にウェイトを置きます。ウェイトはスコープのお打ち合わせで貴社チームとともに設定し、スコープに記録します。
| 要素 | 5点の条件 | 1点の条件 |
|---|---|---|
| 電力と系統接続の時期 | 計画に合致する確定日付きの締結済み接続契約 | 未申請、または未着工の系統工事に依存する接続日 |
| 用地 | 計画中の全フェーズが収まる支配権のある敷地 | 後続フェーズには狭すぎる敷地、または支配権なし |
| 光ファイバー | 敷地内または近隣に複数の通信事業者と冗長ルート | ルートが1本のみ、通信事業者への接続に長距離の敷設が必要 |
| 水資源 | 計画中の冷却設計に対して給水と許可を確保 | 給水にリスクあり、または許可取得の見込みが低い |
| レイテンシー | 対象テナントが必要とするネットワーク距離の範囲内 | ホストを予定するワークロードには遠すぎる |
| 税制優遇 | 全フェーズをカバーする安定したインセンティブ | インセンティブなし、または見直し中 |
| 許認可 | 手続きが明確で、最近の承認実績がある | モラトリアム、強い反対、または新たな制限 |
| 需要 | 需要と計画中の供給の間に明確なギャップ | 市場がすでに供給過多、または減速中 |
| リスク | 災害リスクと規制リスクが低い | 災害リスクが高い、またはルール変更の可能性が高い |
すべての評価にはエビデンスを添え、前提に基づく評価はその旨をスコアカードに明記します。
一部の要素は、評価点ではなく足切り条件として機能します。貴社の想定期間内に電力を確保できない用地や許認可を得られない用地は、ほかの要素の評価がどれほど高くても除外されます。そのため、ショートリストには実際に建設可能な用地だけが残ります。
データセンターのフィージビリティ調査とは何ですか？
フィージビリティ調査とは、最有力候補地が、貴社の計画が想定するスケジュールと予算で建設、受電、稼働率の確保、資金回収ができるかを詳細に検証するものです。立地選定はどの用地が最良かを示します。フィージビリティ調査は、その最良の用地が十分によいかを示します。
フィージビリティ調査では、次の5つの問いを扱います。
- 電力：日付入りの電力カーブがどのようなものか、何に依存しているか、主たる接続が遅れた場合にどのような代替策があるか
- 需要とリースアップ：市場がどれだけのキャパシティを、どのタイプのテナントから吸収するか、そして貴社の建物がどれだけ早く埋まりうるか
- 価格：貴社の建物の規模と仕様に対し、テナントが1kWあたり月額いくら支払う見込みかを、比較対象施設と対比して示す
- 建設と設計：市場がいま求める密度と冷却はどのようなものか、計画中の設計がそれを満たしているか
- 供給：同じ市場で他に誰がキャパシティを建設・計画しており、そのスペースがいつ供給されるか
価格は市場によって大きく異なります。CBREのGlobal Data Center Trends 2026によると、250～500kWの要件に対する募集賃料は、北バージニアで1kWあたり月額190～235米ドル、フランクフルトで235～265米ドルであり、平均募集賃料が最も高かったのはシンガポールの403米ドルでした。フィージビリティ調査では、貴社の建物の想定価格を全国平均ではなく、適切な比較対象と照らし合わせます。
設計も重要です。Data Center Knowledgeの報道によると、Uptime Instituteの2026年グローバル調査では、最も一般的なラック密度が過去最高の11kWに達し、2025年の9kWから上昇しました。AIラックはこれをはるかに上回る密度で稼働します。そのため当社は、計画中の設計を、対象テナントが実際に求める密度に照らして検証します。
なぜ最有力候補地をダウンサイドケースで検証するのですか？
データセンター・プロジェクトを頓挫させる要因が、ベースケースに含まれていることはまれだからです。電力の遅れ、機器の納期遅延、競合による市場の先取り、ルールの変更などです。JLLによると、2025年にはプロジェクトの半数以上で3カ月以上の遅延が発生し、機器のリードタイムは2020年以前より50%長い33週間に達しています。
当社のダウンサイドケースでは、貴社の用地にとって最も重要な入力値を、まず一つずつ、次に組み合わせて変化させます。
- 電力の遅延。接続日がずれ込む、または第1フェーズの容量が計画を下回る。
- リースアップの鈍化。市場の需要の伸びが鈍化する、または大口テナントが別の用地を選ぶ。
- 価格の低下。同じ市場の新規供給が想定より早く到来し、賃料を押し下げる。
- 建設コストの上昇。機器、労働力、系統工事のコストが上昇する、または納期が延びる。
- ルールの変更。後続フェーズの前に、許認可、インセンティブ、接続ルールが変わる。
各ケースについて、スケジュールと収益への影響、そしてプロジェクトを守るための緩和策（代替電源、プレリース、段階的な設計、予備の用地など）を示します。
立地選定とフィージビリティ調査は誰のためのものですか？
新たなデータセンター立地に用地、電力、資本を投じるすべての方のためのものであり、スコープはクライアントに応じて変わります。
| クライアント | 持ち込まれる問い | 調査の重点 |
|---|---|---|
| 開発事業者 | どの用地なら最初に受電し、売却または賃貸できるか？ | 電力の時期、用地、許認可、需要 |
| コロケーション事業者 | 次の建物はどこに建てるべきか、そして埋まるのか？ | 需要、供給、価格、接続性 |
| ハイパースケール・クラウドのチーム | 必要な時期までに電力と用地をどこで確保できるか？ | 電力の時期、用地、インセンティブ、リスク |
| 投資家・金融機関 | その用地は資金を提供する計画を支えられるか？ | ダウンサイドケース、リースアップ、価格 |
| 土地所有者・エネルギー企業 | 当社の用地や電力のポジションはデータセンターの買い手にとって魅力的か？ | 電力、需要、比較対象の用地 |
開発事業者・事業者
開発事業者やコロケーション事業者は、テナントがコミットできる日付に引き渡し可能な用地を必要としています。CBREによると、2026年上半期には北米主要市場で建設中のキャパシティの80%超がすでにプレリース済みであり、テナントは早期にコミットしています。信頼できる受電日を示せる開発事業者がそのコミットメントを獲得します。事業者・開発事業者向けコンサルティングのページもご覧ください。
ハイパースケール・クラウドのチーム
ハイパースケールやAIのプラットフォームを制約しているのは、需要よりも、地域がどれだけ早く電力、用地、許認可を提供できるかです。当社は、供給可能なキャパシティとその時期で地域と用地を比較します。ハイパースケーラー・クラウド事業者向けのページと、市場参入と電力戦略に関する当社の取り組みもご覧ください。
投資家・金融機関
新規建設を支援するファンドや銀行は、その用地が計画を支えられるかについて、与信委員会で説明できるダウンサイドケースを伴う外部の視点を必要としています。新規建設ではなく買収を判断する場合は、当社のコマーシャル・デューデリジェンスサービスが同じ方法で資産を検証します。投資家向けのページもご覧ください。
立地選定のプロジェクトはどのように進みますか？
スコープのお打ち合わせから貴社チームとの報告会までの5つのステップで進み、各ステップで次のステップに進む前に活用できる成果物をお届けします。
- 意思決定のスコープを定める。お打ち合わせで、何を建設するか、検討対象の地域や候補地、各要素のウェイト、用地が満たすべき足切り条件、期限について合意します。書面のスコープとお見積もりをお送りします。
- ロングリストをスクリーニングする。当社のアナリストが、当社の市場モデル、電力会社や都市計画の記録、通信事業者のマップ、供給データを用いて、候補となる地域や用地を足切り条件でスクリーニングします。条件を満たさない用地は、理由を記録したうえで除外します。
- ショートリストを評価する。残った各用地を9つの要素すべてについて評価し、すべての評価にエビデンスを添えます。電力会社、ブローカー、事業者、機器サプライヤー、テナントなど、市場を知る人々にヒアリングします。
- 最有力候補地を検証する。最有力候補地（上位2つが拮抗している場合はその2つ）についてフィージビリティ調査を実施し、ベースケースとダウンサイドケースを構築します。
- 報告し、責任を持つ。貴社チームとの報告会を実施し、必要に応じて取締役会、投資委員会、金融機関にもご説明します。納品後の追加のご質問にもお答えします。
成果物
| 成果物 | 形式 | 用途 |
|---|---|---|
| ロングリスト・スクリーニング | 簡潔なPDF | 足切り条件を満たさない用地の除外 |
| 用地スコアカード | ExcelおよびPDF | ショートリストを同一の尺度で比較 |
| フィージビリティ・レポート | 図表・地図付きPDF | 取締役会、投資委員会、金融機関 |
| モデル | 数式を開示したExcel | 貴社独自のケースやフェーズの検証 |
| ダウンサイドケース | レポートとモデルの一部 | 余裕幅と緩和策の設定 |
| 報告会 | ビデオ会議または訪問 | 貴社チームからのご質問への回答 |
DC Exclusive：当社のモデルライブラリは立地選定に何をもたらしますか？
候補リストにあるすべての市場について、検証済みの需要と供給のベースラインをもたらします。そのため調査は、市場ですでに使われている数値から始まります。当社のライブラリには519の公開市場モデルがあり、いずれも2020年からの実績、2025年の基準年、2035年までの予測を備え、グローバル版、地域版、国別版があります。
ライブラリは5つのレイヤーで構成されており、それぞれが用地調査の異なる部分に活用されます。
| レイヤー | 対象範囲 | 立地選定への活用方法 |
|---|---|---|
| DC Core | コロケーション、ハイパースケール、エッジ、モジュラー施設 | 市場別の需要、供給、価格 |
| Upstream | 電力、冷却、建設、機器 | 建設コスト、リードタイム、冷却設計 |
| Downstream | クラウド、AIコンピュート、インターコネクション、ホスティング | テナント需要の源泉 |
| Ecosystem | DCIM、セキュリティ、保守、ファイナンス | 運営コストの前提 |
| Extended | データセンター領域における隣接市場 | 用地周辺の二次的な需要 |
たとえば当社のイベリア・データセンター市場レポートでは同市場を2025年に115億3,000万米ドルと評価しており、マドリードとリスボンを比較する開発事業者は、個々の用地を評価する前に需要のベースラインを得られます。当社の英国データセンター熱管理市場レポートでは、英国の冷却関連支出を2025年に9億9,390万米ドル、2035年には33億9,890万米ドルと評価しており、ロンドンとスラウが市場の65%超を占めています。これは、英国で最も集積が進んだクラスターにおける冷却コストと設計水準を開発事業者が判断する助けとなります。
現在、3つの独自データセットを開発中で、今後の用地調査に活用する予定です。Capacity Tracker（国・都市・事業者別の稼働中およびパイプラインのMW）、Colocation Price Index（市場別の1kWあたり月額料金〈米ドル〉）、Deal Tracker（M&A、資金調達、用地・電力取引）です。
数値の信頼性をどのように確保していますか？
すべての需要の数値を2つの方法で算出し、両者が一致した場合にのみ使用します。当社の公開レポートも同じ手法に基づいているため、用地調査のベースラインはすでに検証済みです。
- ボトムアップ：供給側からキャパシティを積み上げます。事業者別・市場別の稼働中、建設中、計画中のMWに、吸収量と価格のデータを加えます。
- トップダウン：クラウドやAIへの支出、電力消費量、建設支出といったより大きな市場と、各市場でデータセンターが占める割合から算出します。
- 整合：2つに差がある場合は、平均して差を埋めるのではなく、誤った入力値を突き止めて修正します。
- 対象期間：2020年からの実績、2025年の基準年、2035年までの予測を備えているため、市場の今後を信頼する前に、これまでの推移を確認できます。
- エビデンスの裏付け：すべての評価とすべての数値は、文書、データセット、ヒアリング、または明示された前提にたどることができます。
具体的には、用地調査では市場ごとに、需要（MW）、稼働中および建設中の供給、両者の年別のギャップ、そして新たな建物が現実的に獲得できるギャップのシェアを示します。
立地選定の業務は誰が統括していますか？
すべての用地調査は指名されたシニアコンサルタントが統括し、社外に提出する前に別のエディターがすべての数値をチェックします。
- Priyanka Mor（シニアコンサルタント）Priyankaは市場参入のフィージビリティ調査、クロスボーダーのコマーシャル・デューデリジェンス、M&Aスクリーニングを統括し、当社の主任メソドロジー・レビュアーを務めています。TAM、SAM、SOMの算定に関する彼女の知見が、市場需要を単一の用地が獲得しうるシェアに落とし込む当社の手法を形づくっています。市場調査とコンサルティングで15年以上の経験を有しています。
- Satyabrat Rajawat（シニアリサーチアナリスト、ストラテジック・アドバイザリー）Satyabratは、建設コスト、設計、リードタイムを左右するアップストリーム市場である電力、冷却、ラック機器をカバーしています。貿易データ、開示資料、機器の分解調査をもとに分析を行い、40件以上のシンジケート市場調査に携わってきました。
- Deepti Agrawal（シニアエディター、リサーチ）Deeptiは当社のレポートとコンサルティング業務の最終品質ゲートを担っています。納品前に、モデル、成長率、評価の内部整合性をチェックします。
立地選定を支えるDC Market Insightsのリサーチはどれですか？
すべての用地調査は候補リストにある市場の公開レポートにひも付いているため、当社がカスタマイズする前にベースラインをご確認いただけます。主な出発点は次のとおりです。
- イベリア・データセンター市場：スペインとポルトガルの需要
- 英国データセンター熱管理市場：英国における冷却コストと設計
- OCPラック市場（2025年に16億3,000万米ドルと評価され、2035年には133億4,000万米ドルに達すると予測）：ハイパースケール向けラックと密度の動向
- 5つのレイヤーで構成されたデータセンター・リサーチ・ライブラリ全体
関連サービス：市場規模の算定、政策・投資アドバイザリー、コンサルティング概要全体
よくあるご質問
データセンターの立地選定調査の費用はどのくらいですか？
費用はプロジェクトごとにお見積もりし、候補地と市場の数、フィージビリティ調査の深さ、期限によって異なります。スコープのお打ち合わせ後に、書面でお見積もりをお送りします。
立地選定とフィージビリティ調査の違いは何ですか？
立地選定は複数の候補地を同一の尺度で比較し、順位付けしたショートリストを作成します。フィージビリティ調査は、最有力候補地について電力の時期、需要、価格、設計、供給をベースケースとダウンサイドケースで詳細に検証します。多くのクライアントは両方を必要とされるため、当社は一つのプロジェクトとして実施します。
当社のエンジニアリング・アドバイザーや電力アドバイザーに代わるものですか？
いいえ。当社は市場、需要、価格、競合、そして電力の時期の商業面を担当します。エンジニアリング、系統調査、詳細設計は引き続き貴社の技術アドバイザーが担い、当社は商業面と技術面の見解が一致するよう協働します。
系統接続日が信頼できるかどうかをどのように判断していますか？
その日付の根拠となる書類、すなわち接続オファーまたは接続契約、接続待ちの順位、そして前提となる変電所や送電の工事を確認します。それらを電力会社や規制当局の記録、ヒアリングと照合し、電力カーブの各段階に信頼度の評価を付します。
どの地域をカバーできますか？
当社の公開レポートは、データセンターのバリューチェーン全体にわたってグローバル、地域、国別の市場をカバーしています。クライアントの構成は、欧州（45%）、米州（30%）、アジア太平洋（13%）、中東・アフリカ（12%）です。
どのように始めればよいですか？
下記のフォームから、建設を計画している施設、検討対象の地域や用地、期限をお送りください。シニアコンサルタントが1営業日以内にご返信し、スコープのお打ち合わせを設定いたします。
出典
- 国際エネルギー機関（IEA）：Energy and AI、エグゼクティブサマリー（2025年）
- JLL：AIインフラブームの中、世界のデータセンター・セクターは200GW近くまでほぼ倍増へ（2026年1月6日）
- ローレンス・バークレー国立研究所：Queued Up, 2026 Edition（2026年6月）
- Data Center Dynamics：NESOが英国の系統接続制度改革の結果を公表（2025年12月9日）
- CBRE：記録的な建設活動にもかかわらず、北米のデータセンター需要は引き続き供給を上回る（2026年9月8日）
- 米国エネルギー省：データセンターによる電力需要の増加を評価する新レポートを公表（LBNL）（2024年12月20日）
- アイルランド中央統計局：Data Centres Metered Electricity Consumption 2025（2026年7月7日）
- CBRE：Global Data Center Trends 2026（2026年6月17日）
- Data Center Knowledge：Uptimeの2026年調査、AIがデータセンターの不確実性を高める（2026年7月31日）