데이터센터 부동산 시장 규모, 점유율 및 2035년까지의 전망

데이터센터 부동산 시장 규모는 2026년 488.0억 달러로 평가되며, 2025년 403.3억 달러에서 2035년 1,053.8억 달러로 확대되어 2025~2035년 연평균 성장률(CAGR) 10.08%를 기록할 전망입니다(DC Market Insights 추정). 이 시장의 자금 흐름은 전력 확보 부지(powered land)를 따라 움직입니다. 전력회사가 메가와트 공급을 약속해야 비로소 부지에 건축할 가치가 생기기 때문에, 개발사들은 이제 그 위에 들어설 데이터홀보다 2년 앞서 토지를 매입합니다. 분기 보고서에 따르면 Digital Realty 한 곳만 해도 향후 개발용 보유 토지가 2025년 말 9,110만 달러에서 2026년 9월 30일 7억 6,940만 달러로 늘었습니다. 이 토지를 어디에 쓸 수 있는지는 카운티 규정이 결정합니다. 약 5,650만 제곱피트의 데이터센터 면적이 들어서 있는 버지니아주 Loudoun County는 2025년 3월 권리상 허가(by-right) 제도를 폐지했고 2026년 9월에는 신규 입법 신청 접수를 중단했으며, 이로 인해 매수자들은 2차 대도시권과 200MW 초과 캠퍼스로 이동하고 있습니다. 2025년 시장 규모의 산정 근거는 다음과 같습니다. 건설 중인 IT 용량 13,250MW × 셸·부지 공사·개발 비용 MW당 260만 달러 = 344.5억 달러, 여기에 2027년 인도분으로 확보된 토지 16,800MW × MW당 35만 달러 = 58.8억 달러를 더한 값입니다. 200MW 초과 캠퍼스가 연 13.90%로 가장 빠르게 성장하며, 걸프 지역 국부 프로그램이 사우디아라비아와 아랍에미리트에서 전력 확보 부지를 매입함에 따라 중동·아프리카가 연 15.85%로 가장 빠르게 성장하는 지역입니다.

주요 시장 통계: 2026년 데이터센터 부동산 시장 규모는 얼마인가?

DC Market Insights 추정에 따르면 데이터센터 부동산 시장은 2026년 488.0억 달러에 이르며, 이는 2025년 지출액 403.3억 달러보다 21.00% 증가한 수치입니다.

• 2025년 시장 규모: 403.3억 달러
• 2026년 시장 규모: 488.0억 달러
• 2030년 시장 규모: 783.8억 달러
• 2035년 시장 규모: 1,053.8억 달러
• 2025~2035년 CAGR: 10.08%(저성장 시나리오 7.65%, 고성장 시나리오 12.29%)
• 최대 구성요소: 셸·코어 건설, 251.8억 달러로 2025년 시장 가치의 62.4%
• 최고속 성장 부문: 200MW 초과 캠퍼스, 연 13.90%
• 선도 지역: 북미, 2025년 시장 가치의 47.0%; 최고속 성장 지역은 중동·아프리카(15.85%)
• 최대 국가: 미국, 2025년 165.4억 달러
• 최대 개발 주체 그룹: Microsoft, Amazon, Alphabet, Meta의 하이퍼스케일 자체 건설 프로그램, 2025년 시장 가치의 약 46%(DC Market Insights 추정)

핵심 요약: 데이터센터 부동산 지출을 이끄는 요인은 무엇인가?

• 전력회사가 계통 연결을 배급하듯 제한하기 때문에 전력 확보 부지가 가장 희소한 투입 요소입니다. 토지 지출은 2025년 58.8억 달러에서 2035년 144.0억 달러로 증가합니다.
• IT 용량 1MW마다 약 6,000~8,000제곱피트의 건물이 필요하기 때문에(DC Market Insights 추정) 셸·코어가 데이터센터 부동산 시장의 62.4%를 차지하며, 2025년 단가는 MW당 190만 달러입니다.
• 하이퍼스케일러가 15~30년 장기 임대차 계약을 체결하므로 자금 조달은 임대차가 담당합니다. Microsoft, Meta, Alphabet은 아직 개시되지 않은 데이터센터 및 관련 임대차 계약이 8,508억 달러에 달한다고 보고했습니다.
• Loudoun, Prince William, Phoenix가 규정을 강화하면서 이제 용도지역 규제가 입지를 결정합니다. 50MW 미만 부지의 가치 비중은 26.0%에서 17.0%로 축소됩니다.

요약: 데이터센터 부동산 시장의 가치는 얼마인가?

세계 데이터센터 부동산 시장 규모는 2020년 140.6억 달러, 2025년 403.3억 달러였으며, 예측 기간 동안 CAGR 10.08%로 성장해 2035년 1,053.8억 달러에 이를 것으로 예상됩니다.

항목	값
과거 기간	2020-2024
기준 연도	2025
예측 기간	2026-2035
2025년 시장 규모	403.3억 달러
2026년 시장 규모	488.0억 달러
2025~2035년 CAGR	10.08%
2035년 시장 규모	1,053.8억 달러
단위	백만 달러, 경상가격

데이터센터 부동산 시장은 2020~2025년 연평균 23.46% 성장했습니다. 건설 중인 신규 IT 용량이 약 5.4GW에서 13.3GW로 늘었고, 이미 계통 연결권을 확보한 부지에 붙는 프리미엄과 함께 MW당 토지 가격이 상승했기 때문입니다. 2026년부터는 연간 준공 용량이 2035년 약 27GW 수준에서 정체되고 토지 매입이 더 적은 수의 대형 캠퍼스로 집중되면서 성장률이 연 10.08%로 둔화됩니다. 미국 인구조사국(U.S. Census Bureau) 건설 지출 발표에 따르면 미국 쪽 건설은 여전히 가속하고 있으며, 2026년 9월 민간 데이터센터 건설은 계절조정 연율 964.6억 달러로 2025년 9월보다 90.3% 증가했습니다.

데이터센터 부동산 시장에는 무엇이 포함되는가?

데이터센터 부동산 시장은 데이터센터의 부동산 계층에 대한 2025년 지출 403.3억 달러를 대상으로 합니다. 여기에는 토지 및 전력 확보 부지, 셸·코어 건물, 부지 및 유틸리티 기반 공사, 개발 및 인허가 서비스가 포함됩니다.

포함 범위

• 데이터센터 캠퍼스용 토지 및 전력 확보 부지 매입(최대 2년 앞선 인도분을 위해 비축한 토지 포함)
• 셸·코어 건설: 구조체, 외피, 지붕, 슬래브, 기본 건축 및 사무·지원 공간
• 부지 및 유틸리티 기반 공사: 정지 작업, 도로, 우수 처리, 용수 및 광케이블 관로, 유틸리티 지역권
• 개발 및 인허가 서비스: 용도지역 변경, 특별 예외 및 인허가 업무, 개발 관리, 맞춤형 건설(build-to-suit) 및 파워드 셸 프로젝트 수수료

제외 범위

• 기계·전기·배관(MEP) 설비 공사(전력, 냉각, 소방, 랙) — 인프라 보고서에서 다룸
• IT 하드웨어, 코로케이션 임대료, 전력 구매 및 운영 비용
• 운영 플랫폼 및 안정화된 건물의 인수(신규 지출이 아닌 기존 자산의 이전)
• 송전선 및 유틸리티 변전소 — 데이터센터 계통 인프라 연계 시장에서 다룸

세그먼트 간 관계

데이터센터 부동산 시장의 각 세그먼트 기준은 2025년 동일한 총액 403.3억 달러로 합산됩니다. 구성요소 기준은 무엇을 사는지, 개발 주체 기준은 누가 사는지, 캠퍼스 규모 기준은 프로젝트 규모별로, 보유 형태 기준은 토지를 어떻게 보유하는지에 따라 총액을 나눕니다.

데이터센터 부동산 시장 추정치는 왜 서로 다른가?

데이터센터 부동산 시장 추정치가 서로 다른 이유는 일부 추정이 임대료와 자산 가치를 포함하는 반면, DC Market Insights의 2026년 수치 488.0억 달러는 토지, 셸, 부지 공사, 개발에 대한 신규 지출만 집계하기 때문입니다.

보다 넓은 정의에서는 기계·전기 시스템을 포함한 턴키 건설 총액, 데이터센터 리츠(REIT) 및 코로케이션 사업자의 연간 임대 수익, 플랫폼 인수나 기존 건물의 세일앤리스백처럼 소유권이 바뀌는 운영 포트폴리오의 거래 금액까지 더합니다. 이러한 항목은 신규 부동산에 대한 연간 지출이 아니라 데이터센터 부동산의 스톡이나 그 수익을 나타내므로 여기서는 제외했으며, 이를 더하면 헤드라인 수치가 몇 배로 커집니다. 소규모 매수자는 범위에 포함됩니다. 기업 및 공공 부문 소유주, 지역 개발사, 50MW 미만 부지를 짓는 엣지 사업자가 그 예입니다.

요소	본 보고서 집계 여부	이유
토지 및 전력 확보 부지	예, 58.8억 달러	신규 매입 지출
셸·코어	예, 251.8억 달러	신규 용량의 건물 계층
부지 및 유틸리티 기반 공사	예, 59.6억 달러	부지에 귀속된 토목 공사
MEP 설비 공사	아니요	부동산이 아닌 인프라
코로케이션 임대료	아니요	수익 항목, 코로케이션 보고서에서 다룸
플랫폼 인수	아니요	기존 자산의 이전

시장 성장 요인: 데이터센터 부동산 지출은 왜 증가하는가?

2025년부터 2030년까지 세 가지 요인이 데이터센터 부동산 시장에 380.5억 달러를 더합니다. 하이퍼스케일러의 임대차 약정, 개발사의 토지 비축, 그리고 신규 데이터홀의 대형 캠퍼스 이동입니다.

Microsoft, Meta, Alphabet이 보유한 미개시 임대차 계약 8,508억 달러

2026년 9월 30일 종료 분기 Microsoft 분기 보고서에 따르면, 이 회사는 주로 데이터센터용으로 아직 개시되지 않은 추가 임대차 계약 3,646억 달러를 보유하고 있으며, 이는 2027회계연도부터 2034회계연도 사이에 개시됩니다. 같은 분기 공시에서 Meta는 약 3,557.3억 달러, Alphabet은 1,305억 달러 규모의 동일한 약정을 보고했습니다. 각 임대차 계약은 개시 전에 개발사가 셸, 토지, 부지 공사를 완료해야 하며, 이 때문에 이 시장에서 홀세일 및 맞춤형 건설(build-to-suit) 개발사가 연 11.04%로 성장합니다.

개발사는 인도 2년 전에 토지를 비축한다

Digital Realty 분기 보고서에 따르면 향후 개발용 보유 토지는 9개월 만에 8배 이상 늘어 7억 6,940만 달러에 이르렀고, 2026년 3분기 인수액은 약 8억 280만 달러로 대부분 Charlotte, Chicago, Indianapolis의 토지였으며, 진행 중인 프로젝트는 1,464MW입니다. DC Market Insights는 토지 매입을 2년 뒤 인도되는 용량 기준으로 모델링하며, 이에 따라 2026년 토지 지출은 69.1억 달러에 이릅니다.

Microsoft의 분기 유형자산 취득액 393.7억 달러로 증가

Microsoft의 유형자산 취득액은 2026년 7~9월 분기에 393.7억 달러로 전년 동기 193.9억 달러에서 증가했으며, 대차대조표상 토지는 106.7억 달러, 건물 및 개량 자산은 1,946.2억 달러였습니다(출처: Microsoft 분기 보고서). 하이퍼스케일 자체 건설은 2025년 데이터센터 부동산 시장에서 185.5억 달러를 차지합니다.

시장 동향: 데이터센터 부지는 어떻게 변하고 있는가?

두 가지 동향이 데이터센터 부동산 시장을 재편하고 있습니다. 물류 부지가 에너지 준비형(energy-ready) 데이터센터 부지로 전환되고 있으며, 200MW 초과 캠퍼스가 2035년까지 시장 가치의 45.0%를 차지하게 됩니다.

Prologis, 물류 부지를 에너지 준비형 데이터센터 부지로 전환

Prologis는 개발 포트폴리오에서 전력 용량 680MW, 총 예상 투자액 26억 달러(MW당 약 382만 달러)의 데이터센터를 보고했으며, 349억 달러의 투자를 뒷받침할 수 있는 토지를 보유하고 있습니다(출처: Prologis 분기 보고서, 2026년 10월). 더 많은 소유주가 셸을 짓고 설비 공사는 임차인에게 넘기면서, 이 시장에서 파워드 셸 및 세일앤리스백 구조는 연 11.79%로 성장합니다.

200MW 초과 캠퍼스, 연 13.90% 성장

Prince William County에 따르면 Prince William Digital Gateway 계획 하나만 해도 194개 필지, 2,139에이커에 달합니다. 대규모 부지는 MW당 토지 비용을 낮추고 도로 및 유틸리티 공사비를 더 많은 데이터홀에 분산하므로, 200MW 초과 캠퍼스는 2025년 129.1억 달러에서 2035년 474.2억 달러로 증가합니다.

시장 과제: 데이터센터 토지 거래를 늦추는 요인은 무엇인가?

용도지역 심사 중단과 계통 규정이 데이터센터 부동산 시장의 일부를 억제하고 있습니다. DC Market Insights는 2026년 미국 토지 지출 계획의 약 8%가 승인 지연에 직면한 것으로 추정합니다.

Loudoun, 권리상 허가 폐지 및 신규 신청 중단

Loudoun County 토지이용 페이지에 따르면, 2025년 3월 18일부터 데이터센터는 감독위원회(Board of Supervisors)의 특별 예외 승인이 필요한 조건부 용도가 되었으며, 2026년 9월 16일 위원회는 데이터센터 및 변전소에 대한 일부 입법 신청을 일시 중단했고, 다음 단계의 기준 마련 작업은 2027년으로 예정되어 있습니다(출처: Loudoun County 발표). Loudoun은 2026회계연도에도 데이터센터 재산세로 12억 달러를 거두었으므로, 카운티는 기존 스톡이 아닌 신규 부지를 제한하고 있습니다.

법원과 계통 규제기관이 인허가 완료 토지의 리스크를 키운다

2026년 7월 29일 버지니아주 항소법원은 Prince William Digital Gateway의 용도지역 변경을 무효로 판결했으며, 이에 따라 2022년 계획 수정안은 유지되지만 2,139에이커는 유효한 용도지역 지정이 없는 상태가 되었습니다(출처: Prince William County). 아일랜드에서는 Commission for Regulation of Utilities가 2025년 12월 12일, 신규 데이터센터가 최대 수전 용량에 상응하는 현장 또는 인근 발전·저장 설비를 갖추도록 결정했으며, 이는 아일랜드의 각 부지에 토지와 비용을 추가로 요구합니다.

시장 기회: 다음 데이터센터 토지 가치는 어디에 있는가?

데이터센터 부동산 시장의 두 가지 기회는 2035년까지 합계 229.7억 달러에 이릅니다. 전력을 확보한 미국 2차 대도시권, 그리고 사우디아라비아와 인도의 캠퍼스입니다.

미국 2차 대도시권, 2035년 136.9억 달러 규모

DC Market Insights는 2035년 미국 데이터센터 부동산 지출의 38%, 즉 136.9억 달러가 Northern Virginia, Dallas, Phoenix, Chicago 이외 지역에서 발생할 것으로 추정합니다. 토지 매수자들이 전력 접속 대기열을 따라 Digital Realty 공시에 언급된 Charlotte, Indianapolis 같은 시장으로 이동하기 때문입니다.

사우디아라비아와 인도가 74.0억 달러를 추가

사우디아라비아는 2025년 4억 8,396만 달러에서 2035년 25.3억 달러로 연 17.98% 성장하고, 인도는 연 17.10% 성장해 67.4억 달러에 이릅니다. 두 나라는 데이터센터 부동산 시장 상위 12개국 중 가장 빠르게 성장하며, 국가 토지 배분과 데이터센터 파크 정책이 MW당 낮은 비용으로 대규모 부지를 공급하고 있습니다.

가격 분석: 데이터센터 부동산의 MW당 비용은 얼마인가?

데이터센터의 부동산 계층 비용은 DC Market Insights 글로벌 가중 평균 기준으로 2025년 IT 용량 MW당 약 295만 달러이며, 2035년에는 383만 달러로 상승합니다.

비용 항목(MW당 백만 달러)	2020	2025	2030	2035
토지 및 전력 확보 부지	0.27	0.35	0.45	0.51
셸·코어	1.64	1.90	2.20	2.43
부지 및 유틸리티 기반 공사	0.39	0.45	0.52	0.58
개발 및 인허가	0.22	0.25	0.28	0.31
부동산 계층 합계	2.52	2.95	3.45	3.83

공개 자료가 이 값을 뒷받침합니다. 전력 공사 일부까지 포함하는 에너지 준비형 개발에서 Prologis의 데이터센터 투자액은 MW당 약 382만 달러이며(출처: Prologis 분기 보고서), Digital Realty는 진행 중인 프로젝트의 예상 안정화 현금 수익률을 약 11.6%로 보고했습니다(출처: Digital Realty 분기 보고서). 모든 주요 허브에서 계통 연결 부지가 희소하기 때문에 토지 가격은 건축비보다 빠르게, 2030년까지 연 5%씩 상승합니다.

기준 및 규제: 데이터센터 토지 이용을 좌우하는 규정은 무엇인가?

여섯 가지 토지이용 및 계통 규정이 2025년 데이터센터 부동산 시장 지출의 약 65%가 향할 수 있는 지역에 영향을 미칩니다.

• 버지니아주 Loudoun County: 2025년 3월 18일부터 특별 예외 승인 필요, 2026년 9월 16일부터 입법 신청 중단(출처: Loudoun County).
• 버지니아주 Prince William County: Digital Gateway 종합계획 수정안, 2022년 11월 1일 결의안 22-508; 2026년 7월 29일 항소법원이 용도지역 변경을 무효화(출처: Prince William County).
• Phoenix시: 용도지역 조문 개정안 Z-TA-2-25-Y는 특별 허가(Special Permit)를 받고 고용량 대중교통에서 최소 2,640피트 떨어진 경우에 한해 C-2, C-3, CP/GCP, A-1, A-2 지구에서만 데이터센터를 허용하는 내용입니다(출처: City of Phoenix 실무 보고서, 2025년 5월).
• 아일랜드: Commission for Regulation of Utilities의 데이터센터 계통 연결 정책, 2025년 12월 12일, 현장 또는 지역 발전 설비와 6년간의 재생에너지 전환 경로 포함(출처: CRU).
• 싱가포르: 정보통신미디어개발청(IMDA)과 경제개발청(Economic Development Board)의 Data Centre Call for Application 2, 최소 200MW 공급, 2025년 12월 1일 개시, 2026년 3월 31일 마감(출처: IMDA 신청 공고).
• 아일랜드 통계: 데이터센터가 2025년 계량 전력의 23%를 사용했으며, 이는 2015년 5%에서 증가한 수치입니다(출처: Central Statistics Office, 2026년 7월).

시장 세분화: 데이터센터 부동산 시장을 이끄는 세그먼트는 무엇인가?

셸·코어 건설이 2025년 시장 가치의 62.4%로 데이터센터 부동산 시장을 주도하며, 200MW 초과 캠퍼스가 연 13.90%로 가장 빠르게 성장합니다.

구성요소별 데이터센터 부동산 시장

셸·코어 건설은 251.8억 달러로 데이터센터 부동산 시장의 최대 구성요소이며, 토지 및 전력 확보 부지 매입은 2035년 144.0억 달러에 이릅니다.

세그먼트	2025년(백만 달러)	2025년 점유율	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
토지 및 전력 확보 부지 매입	5,880.00	14.6%	14,403.85	9.37%
셸·코어 건설	25,175.00	62.4%	66,633.27	10.22%
부지 및 유틸리티 기반 공사	5,962.50	14.8%	15,781.56	10.22%
개발 및 인허가 서비스	3,312.50	8.2%	8,556.79	9.96%

개발 주체별 데이터센터 부동산 시장

하이퍼스케일 자체 건설이 2025년 185.5억 달러로 선두를 차지하며, 자가 건설이 임대로 대체됨에 따라 홀세일 및 맞춤형 건설 개발사가 연 11.04%로 가장 빠르게 성장합니다.

세그먼트	2025년(백만 달러)	2025년 점유율	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
하이퍼스케일 자체 건설	18,551.80	46.0%	49,526.48	10.32%
홀세일 및 맞춤형 건설 개발사	13,308.90	33.0%	37,935.17	11.04%
리테일 코로케이션 사업자	5,242.90	13.0%	10,537.55	7.23%
기업 및 공공 부문	3,226.40	8.0%	7,376.28	8.62%

캠퍼스 규모별 데이터센터 부동산 시장

2025년에는 50~200MW 캠퍼스가 169.4억 달러로 선두이지만, 2035년에는 200MW 초과 캠퍼스가 474.2억 달러로 선두에 오릅니다.

세그먼트	2025년(백만 달러)	2025년 점유율	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
200MW 초과 캠퍼스	12,905.60	32.0%	47,418.97	13.90%
50~200MW 캠퍼스	16,938.60	42.0%	40,042.68	8.98%
50MW 미만 부지	10,485.80	26.0%	17,913.83	5.50%

보유 형태별 데이터센터 부동산 시장

소유주 직접 개발 자유보유(freehold)가 2025년 시장 가치의 55.0%를 차지하며, 파워드 셸 및 세일앤리스백이 연 11.79%로 가장 빠르게 성장합니다.

세그먼트	2025년(백만 달러)	2025년 점유율	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
소유주 직접 개발 자유보유	22,181.50	55.0%	50,580.23	8.59%
파워드 셸 및 세일앤리스백	12,099.00	30.0%	36,881.42	11.79%
토지 임차(ground lease)	6,049.50	15.0%	17,913.83	11.47%

DC 독점 분석: 하이퍼스케일러 임대차 백로그 원장, 미개시 계약 8,508억 달러

DC Market Insights 하이퍼스케일러 임대차 백로그 원장(Hyperscaler Lease Backlog Ledger)은 기업 공시에서 얻은 9개 입력값을 바탕으로 한 DC Market Insights 모델입니다. 이 원장은 3개 하이퍼스케일러가 체결한 데이터센터 및 관련 임대차 계약 8,508억 달러가 2026년 9월 30일 현재 개시되지 않았음을 보여주며, 이는 데이터센터 부동산 시장의 선행 수주 잔고에 해당합니다.

기업	미개시 임대차 계약(십억 달러)	개시 기간	대차대조표상 토지(십억 달러)	건물(십억 달러)
Microsoft	364.60	FY2027-FY2034	10.67	194.62
Meta	355.73	2026-2036	3.76	68.22
Alphabet	130.50	2026-2031	n/a	n/a
합계	850.83	2026-2036	14.43	262.84

원장 해석: 이 미래 지급액의 25%가 부동산 계층과 관련되고 8년에 걸쳐 고르게 개시된다고 가정하면, 연간 약 266억 달러의 임대 부동산 수요가 발생합니다. 이는 본 모델에서 홀세일 및 맞춤형 건설 개발사가 2025년에 지출한 133.1억 달러의 약 2배로, 백로그가 해당 세그먼트의 예측 성장을 충분히 뒷받침합니다. Meta의 건설 중인 자산은 2025년 말 505.2억 달러에서 2026년 9월 30일 895.0억 달러로 증가했습니다(출처: Meta 분기 보고서).

지역별 분석: 데이터센터 부동산 시장을 주도하는 지역은 어디인가?

북미가 2025년 시장 가치의 47.0%인 189.6억 달러로 데이터센터 부동산 시장을 주도하며, 중동·아프리카가 연 15.85%로 가장 빠르게 성장합니다.

지역	2025년(백만 달러)	2025년 점유율	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
북미	18,955.10	47.0%	42,150.19	8.32%
아시아태평양	10,889.10	27.0%	33,720.15	11.97%
유럽	7,259.40	18.0%	16,860.08	8.79%
중남미	1,653.53	4.1%	5,795.65	13.36%
중동·아프리카	1,572.87	3.9%	6,849.41	15.85%

북미 데이터센터 부동산 시장

북미는 2025년 189.6억 달러를 지출합니다. 미국 인구조사국은 2025년 민간 데이터센터 건설액을 497.4억 달러로 집계했으며, 이는 2024년 348.0억 달러에서 증가한 수치입니다.

아시아태평양 데이터센터 부동산 시장

아시아태평양은 중국, 일본, 인도를 중심으로 연 11.97% 성장해 2035년 337.2억 달러에 이르며, 싱가포르는 최소 200MW 규모의 IMDA 공고를 통해 토지와 전력을 공급하고 있습니다.

유럽 데이터센터 부동산 시장

유럽은 2025년 72.6억 달러를 지출합니다. 더블린과 프랑크푸르트의 계통 제약으로 토지 매수자들이 북유럽, 스페인, 이탈리아로 이동하고 있으며, 아일랜드의 데이터센터는 이미 계량 전력의 23%를 사용하고 있습니다.

중남미 데이터센터 부동산 시장

중남미는 연 13.36% 성장해 58.0억 달러에 이르며, 브라질이 2025년 7억 6,627만 달러로 최대 국가입니다.

중동·아프리카 데이터센터 부동산 시장

사우디아라비아와 아랍에미리트가 기가와트급 캠퍼스를 위해 국유지를 배분함에 따라, 중동·아프리카는 2025년 15.7억 달러에서 연 15.85%로 가장 빠르게 성장합니다.

국가별 분석: 데이터센터 부동산 지출이 가장 많은 국가는 어디인가?

미국은 2025년 165.4억 달러로 데이터센터 부동산 시장 최대 국가이며, 사우디아라비아는 상위 12개국 중 연 17.98%로 가장 빠르게 성장합니다.

순위	국가	지역	2025년(백만 달러)	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
1	미국	북미	16,535.30	36,038.41	8.10%
2	중국	아시아태평양	4,234.65	11,591.30	10.59%
3	일본	아시아태평양	1,451.88	3,793.52	10.08%
4	독일	유럽	1,411.55	3,161.26	8.40%
5	인도	아시아태평양	1,391.38	6,744.03	17.10%
6	영국	유럽	1,371.22	3,055.89	8.34%
7	캐나다	북미	1,088.91	2,739.76	9.67%
8	호주	아시아태평양	1,048.58	3,055.89	11.29%
9	말레이시아	아시아태평양	1,008.25	2,634.39	10.08%
10	프랑스	유럽	846.93	2,107.51	9.54%
11	브라질	중남미	766.27	2,529.01	12.68%
12	사우디아라비아	중동·아프리카	483.96	2,529.01	17.98%

인도는 연 17.10%로 가장 빠르게 성장하는 대형 국가로, 2025년 13.9억 달러에서 2035년 67.4억 달러로 증가합니다. 주정부의 데이터센터 파크 정책이 우대 가격으로 토지를 제공하고, 건설 중인 용량이 낮은 기저에서 빠르게 늘고 있기 때문입니다.

예측 시나리오: 2035년 데이터센터 부동산 시장은 얼마나 커질 수 있는가?

데이터센터 부동산 시장의 2035년 예측 시나리오는 기준 시나리오 1,053.8억 달러를 중심으로 843.0억 달러에서 1,285.6억 달러까지 분포합니다.

시나리오	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR	가정
저성장	84,300.38	7.65%	용도지역 심사 중단이 확산되고 준공 용량이 연 22GW 부근에서 정체
기준	105,375.48	10.08%	2035년 준공 용량 27GW 도달, 토지 가격 2030년까지 연 5% 상승
고성장	128,558.09	12.29%	임대차 백로그가 예정대로 개시되고 토지 가격이 연 8% 상승

경쟁 환경: 데이터센터 부동산 시장의 주요 기업은 누구인가?

5대 개발사인 Digital Realty, Equinix, Prologis, QTS, Vantage Data Centers가 2025년 데이터센터 부동산 시장의 약 24%를 차지하며(공시된 건설 중 MW와 보유 토지 기준 DC Market Insights 추정), 자체 건설하는 하이퍼스케일러가 약 46%를 지출합니다.

• Digital Realty
• Equinix
• Prologis
• QTS Data Centers
• Vantage Data Centers
• STACK Infrastructure
• CyrusOne
• Aligned Data Centers
• EdgeConneX
• Compass Datacenters
• Iron Mountain Data Centers
• NTT DATA
• AirTrunk
• Microsoft
• Amazon Web Services
• Alphabet
• Meta

Digital Realty는 2025년 말보다 약 90% 많은 1,464MW의 프로젝트를 진행 중이며, 이 중 63%가 사전 임대되었고, 8기가와트 이상의 추가 개발 용량을 보유하고 있습니다(출처: Digital Realty 분기 보고서, 2026년 10월). Prologis는 61억 달러 규모의 개발 포트폴리오 내에 680MW의 데이터센터 개발 프로젝트를 보유하고 있습니다(출처: Prologis 분기 보고서).

데이터센터 부동산 시장의 최근 동향

2025년 3월부터 2026년 11월 사이의 7개 사건이 데이터센터 부동산 시장의 토지 수급을 바꾸었습니다.

• 2025년 3월, Loudoun County는 데이터센터를 특별 예외 승인이 필요한 조건부 용도로 지정했습니다(출처: Loudoun County).
• 2025년 12월, 아일랜드 Commission for Regulation of Utilities가 데이터센터에 대한 새로운 계통 연결 정책을 확정했습니다(출처: CRU).
• 2025년 12월, IMDA와 경제개발청이 최소 200MW 규모의 싱가포르 2차 신청 공고를 개시했습니다(출처: IMDA).
• 2026년 7월, 버지니아주 항소법원이 2,139에이커에 걸친 Prince William Digital Gateway 용도지역 변경을 무효화했습니다(출처: Prince William County).
• 2026년 9월, Loudoun 감독위원회가 데이터센터 및 변전소에 대한 일부 입법 신청을 중단했습니다(출처: Loudoun County).
• 2026년 10월, Digital Realty는 주로 토지로 구성된 8억 280만 달러의 인수와 1,464MW의 진행 중 프로젝트를 보고했습니다(출처: Digital Realty 분기 보고서).
• 2026년 11월, 미국 인구조사국은 9월 민간 데이터센터 건설을 연율 964.6억 달러로 발표했습니다(출처: U.S. Census Bureau).

연구 방법론: DC Market Insights는 데이터센터 부동산 시장 규모를 어떻게 산정했는가?

DC Market Insights는 건설 중인 용량과 MW당 비용을 바탕으로 상향식(bottom-up)으로 2025년 데이터센터 부동산 시장 규모를 403.3억 달러로 산정하고, 세 가지 한계 검증을 거쳤습니다. 전체 접근 방식은 연구 방법론에 설명되어 있습니다.

• 용량: 신규 IT 용량은 2025년 12.0GW, 2030년 22GW, 2035년 27GW이며, 셸은 당해 연도와 다음 연도 준공 용량의 평균(2025년 13,250MW)에 걸쳐 건설되고, 토지는 2년 뒤 준공분(2025년 16,800MW)을 위해 매입됩니다.
• 2025년 단위 비용: MW당 토지 35만 달러, 셸·코어 190만 달러, 부지 공사 45만 달러, 개발 25만 달러. 토지는 2030년까지 연 5%, 이후 2.5% 상승하며, 건축비는 각각 3%와 2% 상승합니다.
• 한계 검증 1(상한): 미국 지출 165.4억 달러는 2025년 미국 민간 데이터센터 건설 총액 497.4억 달러의 33.2%로, 전체 건설에서 부동산이 차지하는 35~40% 비중보다 낮습니다.
• 한계 검증 2(상한): MW당 295만 달러의 부동산 계층 비용은 전력 공사를 포함한 에너지 준비형 부지에 대한 Prologis의 MW당 382만 달러 투자액보다 낮습니다.
• 한계 검증 3(하한): Digital Realty 한 곳만 해도 2026년 9개월 동안 약 56.6억 달러의 건설 중 자산과 6억 7,800만 달러의 보유 토지를 추가했으며, 이는 2026년 모델 추정치 488.0억 달러의 9% 미만입니다.
• 분할: 모든 세그먼트, 지역, 국가 분할은 2020년부터 2035년까지 매년 총액과 일치하며, CAGR은 시작·종료 연도 값에서 다시 계산했습니다.

관련 DC Market Insights 연구로는 홀세일 코로케이션 시장, 데이터센터 설계 시장, 데이터센터 리노베이션 시장이 있습니다.