홀세일 코로케이션 시장 규모, 점유율 및 2035년까지의 전망

홀세일 코로케이션 시장은 2026년 511.2억 달러 규모로 평가되며, 2025년 388.8억 달러에서 2035년 1,581억 달러로 성장해 2025~2035년 연평균 성장률(CAGR) 15.06%를 기록할 것으로 전망됩니다(DC Market Insights 추정). 이제 홀세일 코로케이션 시장의 자금 흐름은 사전 임대가 좌우합니다. 클라우드 및 인공지능(AI) 임차인은 건물 외피가 완공되기도 전에 데이터 홀과 캠퍼스 전체를 대상으로 10~25년 장기 임대 계약을 체결하며, Meta Platforms 한 곳만 해도 2026년 9월 30일 기준 아직 개시되지 않은 임대 약정이 약 3,557.3억 달러에 달한다고 보고했습니다(출처: Meta Form 10-Q, 2026년 3분기). 공급 측면에서 Digital Realty는 2026년 3분기에 1 MW 초과 임대 143.6 MW를 킬로와트(kW)당 월 275달러의 기본 임대료로 체결했습니다(출처: Digital Realty, 2026년 10월 29일). 2025년 매출은 과금 중인 홀세일 임대 용량 24,000 MW × kW당 월 135달러 × 12개월 = 388.8억 달러로 산출됩니다. 액체 냉각 AI 홀이 연 27.62%로 가장 빠르게 성장하며, 중동 및 아프리카는 사우디아라비아와 아랍에미리트(UAE)의 기가와트급 캠퍼스가 작은 임대 기반에서 출발하기 때문에 연 25.23%로 가장 빠르게 성장하는 지역입니다.

주요 시장 통계: 2026년 홀세일 코로케이션 시장 규모는 얼마인가?

DC Market Insights 추정에 따르면 홀세일 코로케이션 시장은 2026년 511.2억 달러로, 2025년 388.8억 달러 대비 31.48% 증가합니다.

• 2025년 시장 규모: 388.8억 달러
• 2026년 시장 규모: 511.2억 달러
• 2030년 시장 규모: 1,044억 달러
• 2035년 시장 규모: 1,581억 달러
• 2025~2035년 CAGR: 15.06%(2035년 저성장 시나리오 1,243.2억 달러, 고성장 시나리오 1,944억 달러)
• 최대 임대 유형: 턴키 데이터 홀, 2025년 시장 가치의 52.00%
• 최고 성장 최종 사용자: AI 및 GPU 클라우드 제공업체, 연 24.78%
• 선도 지역: 북미, 2025년 시장 가치의 52.00%. 최고 성장 지역: 중동 및 아프리카, 25.23%
• 최대 국가: 미국, 2025년 182.7억 달러
• 시장 선도 기업: Digital Realty, 가동 중인 IT 용량 약 3 GW(DC Market Insights 평가)

핵심 요약: 홀세일 코로케이션 매출을 견인하는 요인은 무엇인가?

• 과금 중인 임대 용량이 24,000 MW에서 85,000 MW로 늘어나면서 홀세일 코로케이션 매출은 388.8억 달러에서 1,581억 달러로 증가합니다.
• 갱신 계약을 통해 기존 임대의 가격이 상향 조정되면서 평균 기존 임대료는 kW당 월 135달러에서 155달러로 상승하며, 이는 Digital Realty의 11.8% 현금 기준 갱신 스프레드에서 확인됩니다.
• Applied Digital의 300 MW 규모 Delta Forge 1 임대처럼 AI 임차인이 이제 캠퍼스 전체를 계약하면서, 100 MW 초과 임대는 2035년 시장 가치의 35.00%에 이릅니다.
• 신규 가속기 랙의 발열이 공랭식으로 처리할 수 있는 한계를 넘어서면서, 액체 냉각 AI 홀의 비중은 시장 가치의 22.00%에서 62.00%로 확대됩니다.

요약: 임차인은 홀세일 코로케이션에 얼마를 지불하는가?

세계 홀세일 코로케이션 시장 규모는 2020년 129.6억 달러, 2025년 388.8억 달러였으며, 예측 기간 동안 CAGR 15.06%로 성장해 2035년 1,581억 달러에 이를 것으로 예상됩니다.

보고서 항목	세부 내용
과거 데이터	2020-2024
기준 연도	2025
예측 기간	2026-2035
2025년 시장 규모	388.8억 달러
2026년 시장 규모	511.2억 달러
2025~2035년 CAGR	15.06%
2035년 시장 규모	1,581억 달러
분석 세그먼트	임대 유형, 최종 사용자, 임대 규모, 냉각 설계
분석 지역	북미, 유럽, 아시아태평양, 라틴아메리카, 중동 및 아프리카

홀세일 코로케이션은 북버지니아, 댈러스, 피닉스, 프랑크푸르트, 도쿄, 조호르에서 이루어진 하이퍼스케일 클라우드 확장에 힘입어 과금 중인 홀세일 임대 용량이 9,000 MW에서 24,000 MW로 늘어나면서 2020~2025년 연 24.57% 성장했습니다. 2025년 이후 성장률이 15.06%로 둔화되는 이유는 임차인 수요가 아니라 전력망 연결이 속도를 결정하기 때문입니다. 2026년 6월 텍사스주에서만 438,000 MW 이상의 대규모 부하가 계통 연결을 신청했으며, 그중 약 90%가 데이터센터였습니다(출처: 텍사스 전력신뢰성위원회(ERCOT), 2026년 6월).

시장 범위: 홀세일 코로케이션에 포함되는 것은 무엇인가?

홀세일 코로케이션은 제3자 데이터센터에서 1 MW 이상의 핵심 IT 용량을 임대하는 계약에 대해 2025년 지급된 임대료 388.8억 달러를 포괄합니다.

포함 항목

• 임대인이 전력과 냉각을 제공하며 1 MW 이상 단위로 임대되는 턴키 데이터 홀
• 단일 임차인을 위해 장기 임대 조건으로 개발되는 맞춤형 구축(Build-to-Suit) 캠퍼스
• 임대인이 건물과 계통 전력을 제공하고 임차인이 홀 내부를 직접 구축하는 파워드 셸
• GPU(그래픽 처리 장치) 클라우드 제공업체와 AI 모델 개발사가 체결한 AI 캠퍼스 임대

제외 항목

• 1 MW 미만의 랙 또는 케이지 단위 리테일 코로케이션 및 상호연결 요금(데이터센터 코로케이션 시장에서 다룸)
• 원가로 임차인에게 전가되는 전력 요금(임차인 청구액을 40~60% 늘릴 수 있음)
• 하이퍼스케일러가 직접 건설해 소유하는 데이터센터 및 건물 전체의 매각 또는 세일앤리스백
• IREN의 AI 클라우드 계약처럼 시간 단위 또는 계약 단위로 판매되는 GPU 클라우드 서비스

세그먼트 간 관계

각 분류 기준은 매년 동일한 총액으로 합산됩니다. 임대 유형은 임대인이 제공하는 내용을, 최종 사용자는 임차인을, 임대 규모는 계약 단위를, 냉각 설계는 홀의 형태를 나타냅니다. 하이퍼스케일 클라우드 제공업체가 2025년 임대료의 62.00%를 지불합니다.

홀세일 코로케이션 시장 추정치가 서로 다른 이유는 무엇인가?

DC Market Insights는 2026년 홀세일 코로케이션 시장을 511.2억 달러로 추정하며, 전력 전가 비용, 리테일 코로케이션 또는 하이퍼스케일 자체 구축을 포함하는 추정치는 이보다 훨씬 크게 나타납니다.

더 넓은 정의는 임차인이 임대인을 통해 지불하는 전력 요금, 랙·케이지 단위 리테일 시장, 상호연결 요금 또는 신규 캠퍼스의 자본 비용까지 더합니다. 반대로 하이퍼스케일 세그먼트만 집계하고 기업 및 AI 클라우드 임차인을 제외하는 추정치도 있습니다. 본 보고서는 1 MW 이상 임대 계약의 임대료를 집계하므로 2 MW를 임차하는 대기업이나 중견 AI 개발사도 범위에 포함되며, 대기업은 2025년 임대료의 14.00%를 지불했습니다.

항목	본 보고서 포함 여부	이유
1 MW 이상 임대의 기본 임대료	포함, 2025년 388.8억 달러	홀세일 핵심 매출
1 MW 미만 리테일 랙 및 케이지	제외	랙 단위로 가격이 책정되고 상호연결과 함께 판매됨
전력 전가 비용	제외	원가로 청구되며 임대인의 매출 마진이 아님
하이퍼스케일 자체 구축	제외	임대 계약과 임대료가 없음
GPU 클라우드 서비스	제외	공간과 전력이 아닌 컴퓨팅으로 판매됨

시장 성장 요인: 홀세일 코로케이션 임대 규모가 커지는 이유는 무엇인가?

하이퍼스케일 임대 약정, AI 캠퍼스 계약, 기존 임대의 가격 재조정이라는 세 가지 요인이 홀세일 코로케이션 임대료를 2025년 388.8억 달러에서 2030년 1,044억 달러로 끌어올립니다.

Meta의 미개시 임대 약정 3,557.3억 달러

하이퍼스케일러는 입주 수년 전에 홀세일 임대 계약을 체결합니다. Meta Platforms는 2026년 9월 30일 기준 아직 개시되지 않은 운용 및 금융 리스가 약 3,557.3억 달러이며, 2026년 말부터 2036년 사이에 개시되고 계약 기간은 최장 30년이라고 보고했습니다(출처: Meta Form 10-Q, 2026년 3분기). Meta는 또한 2026년 설비투자 전망을 1,350억~1,450억 달러로 좁혔으며(출처: Meta, 2026년 10월 21일), Amazon은 2026년 현금 기준 설비투자를 약 2,200억 달러로 예상합니다(출처: Amazon, 2026년 10월 29일). DC Market Insights는 2025년 하이퍼스케일 클라우드 제공업체가 지불하는 홀세일 임대료를 241.1억 달러로 추정합니다.

Applied Digital, Cipher Mining, TeraWulf의 AI 캠퍼스 임대

대규모 계통 연결을 갖춘 기존 비트코인 채굴 부지가 이제 캠퍼스 전체를 AI 임차인에게 임대합니다. Applied Digital은 2026년 5월 31일 기준 5개 캠퍼스에서 약 1,410 MW의 핵심 IT 용량을 계약했으며, 이는 15년 기본 계약 기간 동안 약 360억 달러 규모로, 투자등급 하이퍼스케일러와 약 75억 달러에 체결한 300 MW 규모의 Delta Forge 1 임대를 포함한다고 보고했습니다(출처: Applied Digital, 2026년 7월 27일). Cipher Mining은 Amazon Web Services(AWS)와 300 MW에 대해 15년간 약 55억 달러 규모의 계약을 체결했습니다(출처: Cipher Mining, 2025년 11월 3일). DC Market Insights는 AI 및 GPU 클라우드 제공업체의 홀세일 임대료가 2025년 46.7억 달러에서 2035년 426.9억 달러로 증가할 것으로 추정합니다.

11.8%의 갱신 스프레드와 사상 최대 수주 잔고

과거 낮은 임대료로 체결된 홀세일 임대가 재가격 책정되고 있습니다. Digital Realty는 2026년 3분기에 체결한 갱신 계약의 현금 임대료를 11.8% 인상했으며, 100% 지분 기준 연환산 기본 임대료 25억 달러의 사상 최대 수주 잔고를 보고했습니다(출처: Digital Realty, 2026년 10월 29일). Iron Mountain은 2026년 2분기에 신규 및 확장 데이터센터 임대를 kW당 월 205달러에 체결했으며, 현금 기준 시가 조정률은 11.8%였습니다(출처: Iron Mountain, 2026년 8월 5일). DC Market Insights는 평균 기존 홀세일 임대료가 2025년 kW당 월 135달러에서 2030년 150달러로 상승할 것으로 봅니다.

시장 동향: 홀세일 코로케이션 임대는 어떻게 변화하고 있는가?

홀세일 코로케이션은 더 큰 계약 단위와 더 높은 밀도의 홀로 이동하고 있으며, 액체 냉각 AI 홀은 2025년 85.5억 달러에서 2035년 980.2억 달러로 성장합니다.

네오클라우드 임대를 뒷받침하는 하이퍼스케일러 신용 보증

임대인은 이제 하이퍼스케일러가 임대료를 보증하는 조건으로 AI 클라우드에 임대합니다. Google은 Cipher Mining의 168 MW 규모 Barber Lake 부지에서 Fluidstack의 임대 의무 14억 달러를 보증했으며, 이는 약 30억 달러 규모의 10년 계약입니다(출처: Cipher Mining, 2025년 9월 25일). TeraWulf의 Lake Mariner 부지에서도 18억 달러를 보증했습니다(출처: TeraWulf, 2025년 8월 14일). 이러한 보증 덕분에 설립 2~3년 차 임차인도 10년 임대 계약을 체결할 수 있으며, 이것이 AI 및 GPU 클라우드 제공업체의 홀세일 임대료 비중이 2035년까지 12.00%에서 27.00%로 높아지는 이유입니다.

기가와트급 부지 확보: Digital Realty의 1 GW 인디애나폴리스 부지

홀세일 임대인은 과거 하이퍼스케일러만 구축하던 규모의 캠퍼스용 부지를 매입하고 있습니다. Digital Realty는 약 1.5 GW를 건설 중이며, 인디애나폴리스 인근에 1 GW 이상, 샬럿 인근에 최대 600 MW의 IT 용량을 위한 부지를 확보했다고 보고했습니다(출처: Digital Realty, 2026년 10월 29일). Iron Mountain은 개발 예정 용량 684.2 MW와 함께 개발 중인 용량 160.2 MW를 보유했으며, 후자의 71.2%가 사전 임대되었습니다(출처: Iron Mountain, 2026년 8월 5일). 100 MW 초과 임대는 연 22.97% 성장해 임대 규모 구간 중 가장 빠르게 성장합니다.

합작투자를 통해 자본을 조달하는 홀세일 REIT

부동산투자신탁(REIT)은 부채를 낮게 유지하기 위해 파트너와 함께 캠퍼스 자금을 조달합니다. Equinix는 GIC 및 캐나다연금투자위원회와 150억 달러 이상 규모의 합작투자에 합의해 미국에서 1.5 GW 이상의 신규 xScale 용량을 확보하기로 했으며(출처: Equinix, 2024년 10월 1일), Keppel DC REIT는 2026년 10월 1일 Tokyo DC 4 및 5 인수를 1,684억 엔에 완료했습니다(출처: Keppel DC REIT, 2026년 10월 23일). DC Market Insights는 맞춤형 구축 캠퍼스의 홀세일 임대료 비중이 33.00%에서 48.00%로 높아질 것으로 예상합니다.

시장 과제: 홀세일 코로케이션 공급을 제약하는 요인은 무엇인가?

계통 연결 대기열과 지역 인허가 규정이 홀세일 코로케이션 용량이 과금 단계에 도달하는 속도를 제한하며, 이 때문에 DC Market Insights는 과금 용량 성장률을 임차인 요청 속도가 아닌 연 13.48%로 적용합니다.

계통 연결 대기열: 텍사스의 대규모 부하 438,000 MW

ERCOT는 2026년 6월 438,000 MW 이상의 대규모 부하 수요가 제안되었으며 그중 약 90%가 데이터센터라고 보고했고, 75 MW 초과 부하를 일괄(배치) 연구 절차로 전환했습니다(출처: ERCOT, 2026년 6월). 2025년 텍사스 상원법안 6호(Senate Bill 6)는 대규모 부하 기준을 75 MW로 정하고 최소 10만 달러의 연구 수수료를 부과했습니다(출처: 텍사스 주의회, 2025년). 확정된 연결 일자를 제시하지 못하는 캠퍼스는 테이크 오어 페이(take-or-pay) 임대를 체결할 수 없으므로, DC Market Insights는 2026년 과금 용량을 30,000 MW로 유지합니다.

인허가 중단: 라우던 카운티와 아일랜드

최대 홀세일 거점은 규제를 강화했습니다. 버지니아주 라우던 카운티는 2025년 3월 기존에 허가 없이 건축이 가능하던(by-right) 구역에서 데이터센터를 조건부 용도로 전환했으며, 2026년 9월에는 2단계 규정을 마련하는 동안 신규 데이터센터 입법 신청을 중단하는 안을 찬성 7, 반대 1, 기권 1로 의결했습니다(출처: Loudoun County, 2026년 9월 16일). 아일랜드 공공요금규제위원회(CRU)는 신규 데이터센터에 수전 용량에 상응하는 현장 또는 인근 발전 설비나 저장 설비를 갖추도록 요구합니다(출처: CRU, 2025년 12월). 유럽은 연 12.98%로 세계 평균보다 낮게 성장합니다.

시장 기회: 신규 홀세일 코로케이션 임대료는 어디서 발생하는가?

가장 큰 신규 홀세일 코로케이션 임대료 풀은 2035년 553.4억 달러 규모의 100 MW 초과 AI 캠퍼스와 중동 및 인도의 신규 거점입니다.

100 MW 초과 액체 냉각 AI 캠퍼스: 2035년 553.4억 달러

100 MW 초과 임대는 2025년 70억 달러에서 2035년 553.4억 달러로 증가합니다. Galaxy Digital은 15년 임대 계약에 따라 Helios 캠퍼스에서 CoreWeave에 핵심 IT 용량 133 MW를 인도했으며, 이는 계약된 526 MW와 예상 연평균 매출 12억 달러 이상의 일부입니다(출처: Galaxy Digital, 2026년 8월 5일). DC Market Insights는 계통 전력을 확보한 임대인이 이러한 임대를 kW당 월 140~190달러에 체결할 수 있다고 추정합니다.

사우디아라비아, UAE, 인도: 2035년 98억 달러

사우디아라비아는 연 27.94%, 인도는 연 22.65% 성장해 상위 12개국 중 가장 빠른 두 국가입니다. 아부다비에서는 G42가 5 GW 규모의 UAE-미국 AI 캠퍼스를 발표했으며(출처: G42, 2025년 5월 15일), 말레이시아에서는 말레이시아투자개발청(MIDA)이 2021년부터 2026년 상반기까지 3,857억 링깃의 데이터센터 관련 투자를 기록했습니다(출처: MIDA, 2026년 9월 14일). 사우디아라비아와 인도는 2025~2035년 홀세일 임대료를 합계 87.1억 달러 늘립니다.

가격 분석: 홀세일 코로케이션의 kW당 비용은 얼마인가?

홀세일 코로케이션의 평균 기존 임대료는 전력 비용을 제외하고 2025년 kW당 월 135달러였으며, 2035년에는 155달러로 상승합니다(DC Market Insights 추정).

연도	평균 기존 임대료(kW당 월 달러)	과금 중인 임대 용량(MW)	시장 규모(백만 달러)
2020	120.00	9,000	12,960.00
2025	135.00	24,000	38,880.00
2030	150.00	58,000	104,400.00
2035	155.00	85,000	158,100.00

공개된 가격 기준점이 평균을 둘러싸고 있습니다. 2026년 3분기 Digital Realty가 체결한 1 MW 초과 임대의 기본 임대료는 kW당 월 275달러였고, Iron Mountain은 신규 임대를 205달러에 체결했으며, 증권거래위원회(SEC) 공시에 나타난 장기 AI 캠퍼스 임대는 kW당 월 102~190달러를 시사합니다. 과금 중인 임대료 대부분이 2018~2023년 100~130달러에 체결된 계약에서 발생하기 때문에 평균은 신규 임대 가격보다 낮습니다.

표준 및 규제: 홀세일 코로케이션 임대에 영향을 미치는 규정은 무엇인가?

2026년 기준 텍사스 전력망 규정부터 싱가포르의 용량 배분까지 최소 8개의 규정이 홀세일 코로케이션의 건설 및 임대 가능 지역을 좌우합니다.

• 텍사스 상원법안 6호(2025년): 대규모 부하 기준 75 MW, 최소 10만 달러의 연구 수수료, 확정 부하 차단 시 출력 제한(출처: 텍사스 주의회)
• 2026년 7월부터 적용되는 75 MW 초과 부하 대상 ERCOT 일괄 연구 절차(출처: ERCOT)
• 라우던 카운티 1단계 용도지역 규정(2025년 3월) 및 신청 중단(2026년 9월)(출처: Loudoun County)
• 데이터센터 보고에 관한 EU 위임규정 2024/1364 및 2026년 9월 채택된 500 kW 초과 데이터센터 대상 EU 등급 제도(출처: 유럽연합 집행위원회)
• 독일 에너지효율법(EnEfG) 제11조: 신규 데이터센터의 전력 사용 효율(PUE) 1.2 이하 및 2027년 1월 1일부터 재생에너지 100% 사용(출처: 독일 연방 법무부)
• 아일랜드 CRU 데이터센터 연결 정책(2025년 12월): 상응하는 현장 발전 또는 저장 설비 및 80%의 추가 아일랜드 재생에너지(출처: CRU)
• 싱가포르 제2차 데이터센터 신청 공모(DC-CFA2): 2026년 8월 4개 사업자에 200 MW 잠정 배분(출처: 싱가포르 경제개발청(EDB))
• 말레이시아 지속가능 데이터센터 가이드라인: 하이퍼스케일 부지의 설계 PUE 1.4 이하(출처: MIDA)

시장 세분화: 홀세일 코로케이션을 선도하는 임대 유형과 임차인은?

턴키 데이터 홀이 2025년 202.2억 달러로 홀세일 코로케이션을 선도하며, 맞춤형 구축 캠퍼스는 연 19.45%로 가장 빠르게 성장합니다.

임대 유형별

대부분의 하이퍼스케일 확장이 기존 캠퍼스에 2~20 MW를 추가하는 방식이므로 턴키 홀이 최대 유형을 유지하며, AI 임차인이 부지 전체를 계약하면서 맞춤형 구축의 비중이 커집니다.

임대 유형	2025년(백만 달러)	2025년 점유율	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
턴키 데이터 홀	20,217.60	52.00%	63,240.00	12.08%
맞춤형 구축 캠퍼스	12,830.40	33.00%	75,888.00	19.45%
파워드 셸	5,832.00	15.00%	18,972.00	12.52%

최종 사용자별

하이퍼스케일 클라우드 제공업체가 임대료의 대부분을 지불하며, AI 및 GPU 클라우드 제공업체가 연 24.78%로 가장 빠르게 성장합니다.

최종 사용자	2025년(백만 달러)	2025년 점유율	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
하이퍼스케일 클라우드 제공업체	24,105.60	62.00%	86,955.00	13.69%
대기업	5,443.20	14.00%	15,810.00	11.25%
AI 및 GPU 클라우드 제공업체	4,665.60	12.00%	42,687.00	24.78%
인터넷 및 콘텐츠 플랫폼	4,665.60	12.00%	12,648.00	10.49%

임대 규모별

AI 임차인이 캠퍼스 규모의 계약을 체결하면서 100 MW 초과 임대의 임대료 비중은 18.00%에서 35.00%로 높아집니다.

임대 규모	2025년(백만 달러)	2025년 점유율	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
5~20 MW	11,664.00	30.00%	31,620.00	10.49%
20~100 MW	11,664.00	30.00%	52,173.00	16.16%
1~5 MW	8,553.60	22.00%	18,972.00	8.29%
100 MW 초과	6,998.40	18.00%	55,335.00	22.97%

냉각 설계별

신규 가속기 랙에는 직접 액체 냉각이 필요하므로, 액체 냉각 AI 홀은 2032년경 홀세일 임대료에서 공랭식 홀을 추월합니다.

냉각 설계	2025년(백만 달러)	2025년 점유율	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
공랭식 홀	30,326.40	78.00%	60,078.00	7.08%
액체 냉각 AI 홀	8,553.60	22.00%	98,022.00	27.62%

DC 독점 분석: 홀세일 AI 임대 원장, 9건의 계약, 2,712 MW, kW당 월 102~190달러

홀세일 AI 임대 원장은 9개 입력값을 기반으로 한 DC Market Insights 모델입니다. 2025년 2월부터 2026년 7월까지 SEC 공시에 공개된 9건의 홀세일 AI 임대는 핵심 IT 용량 2,712 MW를 포괄하며, kW당 월 102~190달러의 임대료를 시사합니다.

DC Market Insights는 각 내재 임대료를 계약 금액을 핵심 IT kW와 계약 개월 수로 나누어 산출합니다. 총액에는 에스컬레이터(단계적 인상분)가 포함될 수 있으므로 이 수치는 제시된 임대료가 아닌 추정치입니다. 10년 단기 계약은 15년 계약보다 월 단가가 높으며, AWS 임대가 102달러로 가장 낮은 것은 임차인의 신용도가 가장 높기 때문입니다.

캠퍼스	임대인 / 임차인	핵심 IT(MW)	계약 기간	계약 금액	내재 kW당 월 임대료(달러)	공시 시점
Polaris Forge 1, 노스다코타	Applied Digital / CoreWeave	250	15년	70억 달러	156	2025년 5월
Delta Forge 1, 루이지애나	Applied Digital / 투자등급 하이퍼스케일러	300	15년	75억 달러	139	2026년 7월
Delta Forge 2, 루이지애나	Applied Digital / 비공개	210	15년	52억 달러	138	2026년 7월
Barber Lake, 텍사스	Cipher Mining / Fluidstack(Google 보증)	168	10년	30억 달러	149	2025년 9월
AWS 임대	Cipher Mining / Amazon Web Services	300	15년	55억 달러	102	2025년 11월
Lake Mariner, 뉴욕	TeraWulf / Fluidstack(Google 보증)	200	10년	37억 달러	154	2025년 8월
Abernathy, 텍사스	TeraWulf 합작투자 / Fluidstack	168	25년	95억 달러	188	2025년 10월
Helios, 텍사스	Galaxy Digital / CoreWeave	526	15년	연 12억 달러	190	2026년 8월
텍사스주 덴턴 포함 6개 부지	Core Scientific / CoreWeave	590	12년	100억 달러	118	2025년 2월

원장의 용량 가중 중간값인 kW당 월 약 150달러는 DC Market Insights가 2026년부터 신규 AI 캠퍼스 임대에 적용하는 임대료로, 2025년 과금 중인 전체 홀세일 임대료 평균 135달러보다 높습니다.

지역별 분석: 홀세일 코로케이션을 선도하는 지역은?

북미가 2025년 202.2억 달러로 홀세일 코로케이션을 선도하며, 중동 및 아프리카가 연 25.23%로 가장 빠르게 성장합니다.

지역	2025년(백만 달러)	2025년 점유율	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
북미	20,217.60	52.00%	75,888.00	14.14%
아시아태평양	9,331.20	24.00%	41,106.00	15.98%
유럽	6,998.40	18.00%	23,715.00	12.98%
라틴아메리카	1,166.40	3.00%	6,324.00	18.42%
중동 및 아프리카	1,166.40	3.00%	11,067.00	25.23%

북미

북미는 북버지니아, 댈러스, 피닉스와 텍사스, 노스다코타, 루이지애나의 신규 AI 캠퍼스를 중심으로 2025년 홀세일 임대료의 52.00%를 지불합니다. 2026년 3분기 Digital Realty의 미주 지역 1 MW 초과 임대는 kW당 월 267달러에 체결되었습니다.

유럽

유럽은 2025년 70억 달러를 지불하고 연 12.98% 성장하지만, 프랑크푸르트, 암스테르담, 더블린의 전력망 제약으로 성장이 억제됩니다. 유럽연합 집행위원회는 5~7년 내 EU 데이터센터 용량을 3배로 늘리는 것을 목표로 합니다(출처: 유럽연합 집행위원회, 2026년 9월 21일).

아시아태평양

아시아태평양은 2025년 93.3억 달러를 지불하고 연 15.98% 성장합니다. NEXTDC는 2026 회계연도에 계약 사용 용량을 495.3 MW 늘려 740.1 MW로 확대했습니다(출처: NEXTDC, 2026년 8월 27일).

라틴아메리카

라틴아메리카는 하이퍼스케일 클라우드 리전이 현지 홀세일 사업자로부터 임차하는 멕시코 케레타로와 브라질 상파울루를 중심으로 연 18.42% 성장해 11.7억 달러에서 63.2억 달러로 확대됩니다.

중동 및 아프리카

중동 및 아프리카는 11.7억 달러에서 110.7억 달러로 증가합니다. OpenAI는 1 GW 규모 Stargate UAE 클러스터 중 200 MW가 2026년 가동될 것으로 예상된다고 밝혔습니다(출처: OpenAI, 2025년 5월).

국가별 분석: 홀세일 코로케이션 임대료를 가장 많이 지불하는 국가는?

미국은 2025년 세계 전체의 47.00%인 182.7억 달러의 홀세일 코로케이션 임대료를 지불하며, 인도는 연 22.65%로 가장 빠르게 성장하는 대형 국가입니다.

순위	국가	지역	2025년(백만 달러)	2035년(백만 달러)	2025~2035년 CAGR
1	미국	북미	18,273.60	67,983.00	14.04%
2	중국	아시아태평양	3,499.20	13,438.50	14.40%
3	영국	유럽	1,749.60	5,375.40	11.88%
4	일본	아시아태평양	1,555.20	6,324.00	15.06%
5	독일	유럽	1,555.20	5,059.20	12.52%
6	호주	아시아태평양	1,088.64	4,426.80	15.06%
7	말레이시아	아시아태평양	1,010.88	5,059.20	17.47%
8	캐나다	북미	972.00	4,110.60	15.51%
9	인도	아시아태평양	738.72	5,691.60	22.65%
10	프랑스	유럽	738.72	2,529.60	13.10%
11	싱가포르	아시아태평양	699.84	1,897.20	10.49%
12	사우디아라비아	중동 및 아프리카	349.92	4,110.60	27.94%

말레이시아는 2025년 10.1억 달러로 싱가포르보다 높은 7위에 올랐습니다. 싱가포르가 배분하지 못하는 용량을 조호르 캠퍼스가 임대하고 있기 때문이며, 싱가포르의 DC-CFA2는 2026년 8월 200 MW만 배분했습니다.

예측 시나리오: 2035년 홀세일 코로케이션 시장은 얼마나 커질 수 있는가?

홀세일 코로케이션은 기본 시나리오에서 2035년 1,581억 달러에 이르며, 범위는 1,243.2억 달러에서 1,944억 달러입니다.

시나리오	2035년(백만 달러)	2035년 과금 중인 임대 용량(MW)	2035년 평균 임대료(kW당 월 달러)	2025~2035년 CAGR
저성장	124,320.00	70,000	148.00	12.33%
기본	158,100.00	85,000	155.00	15.06%
고성장	194,400.00	100,000	162.00	17.46%

저성장 시나리오는 계통 연결 대기열로 인해 과금 용량이 70,000 MW에 머무는 것을 가정하고, 고성장 시나리오는 AI 캠퍼스가 100 MW 초과 계약을 계속 체결하고 ERCOT 일괄 절차 이후 계통 연결이 빨라지는 것을 가정합니다.

주요 기업 및 시장 점유율: 홀세일 코로케이션을 선도하는 기업은?

상위 5개 임대인이 2025년 홀세일 코로케이션 임대료의 약 38%를 차지하며(공시된 가동 용량 기준 DC Market Insights 추정), Digital Realty가 선두입니다.

• Digital Realty
• Equinix (xScale)
• QTS Data Centers
• Vantage Data Centers
• CyrusOne
• STACK Infrastructure
• Aligned Data Centers
• NTT DATA
• Iron Mountain
• AirTrunk
• NEXTDC
• GDS Holdings
• Keppel DC REIT
• Applied Digital
• Core Scientific
• Galaxy Digital

Digital Realty는 2026년 3분기 말 기준 가동 중인 IT 용량 약 3 GW와 건설 중인 용량 약 1.5 GW를 보고했습니다(출처: Digital Realty). NTT DATA는 2025년 3월 말 기준 약 1,500 MW의 데이터센터 용량을 보유했습니다(출처: NTT DATA, 2025년 7월 14일). Iron Mountain은 2026년 2분기 말 기준 임대 가능한 데이터센터 용량 528.5 MW를 보유했으며 임대율은 97.1%였습니다(출처: Iron Mountain). Blackstone은 AirTrunk가 고객과 800 MW 이상을 계약한 시점에 내재 기업가치 240억 호주달러 이상으로 AirTrunk 인수에 합의했습니다(출처: AirTrunk, 2024년 9월 4일). Core Scientific은 고객 계약 전력 약 1.1 GW와 240억 달러 이상의 계약 매출을 보고했습니다(출처: Core Scientific, 2026년 7월 28일).

홀세일 코로케이션 최근 동향

2026년 7월부터 10월까지의 6건의 사건은 홀세일 코로케이션 임대의 규모와 기간이 확대되고 있음을 보여줍니다.

• 2026년 10월, Digital Realty는 1 MW 초과 임대 143.6 MW를 포함해 100% 지분 기준 연환산 임대 매출 8억 5,500만 달러 규모의 계약을 체결했습니다(출처: Digital Realty).
• 2026년 10월, Meta는 아직 개시되지 않은 임대 약정 약 3,557.3억 달러를 보고했습니다(출처: Meta Form 10-Q).
• 2026년 10월, Keppel DC REIT는 Tokyo DC 4 및 5 인수를 1,684억 엔에 완료했습니다(출처: Keppel DC REIT).
• 2026년 8월, 싱가포르는 DC-CFA2에 따라 4개 사업자에 200 MW를 잠정 배분했습니다(출처: 싱가포르 EDB).
• 2026년 8월, Galaxy Digital은 Helios에서 CoreWeave에 핵심 IT 용량 133 MW를 인도했습니다(출처: Galaxy Digital).
• 2026년 7월, Applied Digital은 약 1,410 MW의 핵심 IT 계약 용량과 300 MW 규모 15년 기간의 Delta Forge 1 임대를 보고했습니다(출처: Applied Digital).

조사 방법론: 홀세일 코로케이션 모델의 작동 방식

DC Market Insights는 홀세일 코로케이션 시장을 과금 중인 임대 용량 × 평균 기존 임대료 × 12개월의 상향식 방식으로 산출합니다. 2025년 기준 24,000 MW × kW당 월 135달러 × 12 = 388.8억 달러입니다.

과금 중인 임대 용량은 2020년 9,000 MW에서 2035년 85,000 MW로 증가하며, 이는 2025년 설치된 데이터센터 IT 기반 116 GW의 약 20.7%, 2035년 311 GW의 27.3%에 해당합니다. 임대 유형, 최종 사용자, 임대 규모, 냉각 설계, 지역 및 국가별 분할은 매년 총액으로 합산되는 DC Market Insights의 점유율입니다. 세 가지 범위 검증은 다음과 같습니다.

• 상한 1: 2026년 홀세일 임대료 511.2억 달러는 Amazon, Alphabet, Meta가 제시한 2026년 설비투자 약 5,600억 달러의 약 9%에 해당합니다.
• 상한 2: 평균 기존 임대료 kW당 월 135달러는 Iron Mountain과 Digital Realty가 2026년 신규 임대에 적용한 205~275달러보다 낮습니다.
• 하한: Digital Realty의 1 MW 초과 계약, Iron Mountain의 데이터센터 부문(연 약 10.5억 달러), Core Scientific(연환산 약 18억 달러), Galaxy Digital(12억 달러)의 공시된 연간 홀세일 매출은 388.8억 달러에 크게 못 미치며, 이는 30개 이상의 임대인 중 4곳이라는 점에서 예상되는 결과입니다.

출처는 팩트 원장에 기재된 기업 공시, 증권거래소 공시 및 정부 문서이며, 방법론은 DC Market Insights 조사 방법론에 설명되어 있습니다. 관련 보고서: 멀티테넌트 데이터센터 시장, 인터넷 데이터센터(IDC) 시장, 데이터센터 전력망 인프라 상호연결 시장.