Mercato della colocation wholesale: dimensioni, quote e previsioni al 2035

Il mercato della colocation wholesale vale USD 51,12 miliardi nel 2026 e si prevede che raggiunga USD 158,10 miliardi entro il 2035, rispetto a USD 38,88 miliardi nel 2025, con un CAGR del 15,06% dal 2025 al 2035 (stima DC Market Insights). Oggi i flussi di capitale della colocation wholesale si muovono sul pre-leasing: i tenant cloud e di intelligenza artificiale (IA) firmano contratti di locazione da 10 a 25 anni per intere sale e interi campus prima che l’edificio sia completato, e la sola Meta Platforms ha dichiarato al 30 settembre 2026 circa USD 355,73 miliardi di locazioni non ancora decorrenti (Fonte: Meta Form 10-Q, Q3 2026). Sul fronte dell’offerta, nel terzo trimestre 2026 Digital Realty ha firmato 143,6 MW di locazioni superiori a 1 MW a USD 275 di canone base per kilowatt (kW) al mese (Fonte: Digital Realty, 29 ottobre 2026). Il ricavo 2025 è pari a 24.000 MW di capacità wholesale locata in fatturazione × USD 135 per kW-mese × 12 mesi = USD 38,88 miliardi; le sale IA raffreddate a liquido crescono più rapidamente, al 27,62% annuo, e il Medio Oriente e Africa è la regione più dinamica, al 25,23%, perché i campus da un gigawatt in Arabia Saudita e negli Emirati Arabi Uniti (EAU) partono da una base locata ridotta.

Statistiche chiave: quanto vale il mercato della colocation wholesale nel 2026?

Il mercato della colocation wholesale vale USD 51,12 miliardi nel 2026, il 31,48% in più rispetto a USD 38,88 miliardi nel 2025, secondo le stime di DC Market Insights.

• Dimensione del mercato 2025: USD 38,88 miliardi
• Dimensione del mercato 2026: USD 51,12 miliardi
• Dimensione del mercato 2030: USD 104,40 miliardi
• Dimensione del mercato 2035: USD 158,10 miliardi
• CAGR 2025-2035: 15,06% (scenario basso USD 124,32 miliardi, scenario alto USD 194,40 miliardi nel 2035)
• Tipologia di locazione principale: sale dati chiavi in mano, 52,00% del valore 2025
• Utente finale in più rapida crescita: provider cloud IA e GPU, 24,78% annuo
• Regione leader: Nord America, 52,00% del valore 2025; regione in più rapida crescita: Medio Oriente e Africa, 25,23%
• Primo paese: Stati Uniti, USD 18,27 miliardi nel 2025
• Leader di mercato: Digital Realty, con circa 3 GW di capacità IT installata (valutazione DC Market Insights)

Punti chiave: cosa determina i ricavi della colocation wholesale?

• I ricavi della colocation wholesale salgono da USD 38,88 miliardi a USD 158,10 miliardi perché la capacità locata in fatturazione cresce da 24.000 MW a 85.000 MW.
• Il canone medio in essere sale da USD 135 a USD 155 per kW-mese perché i rinnovi riprezzano al rialzo le locazioni più vecchie, come mostra lo spread di rinnovo per cassa dell’11,8% di Digital Realty.
• Le locazioni oltre 100 MW raggiungono il 35,00% del valore nel 2035 perché i tenant IA contrattano ormai interi campus, come nel caso della locazione Delta Forge 1 da 300 MW di Applied Digital.
• Le sale IA raffreddate a liquido passano dal 22,00% al 62,00% del valore perché i nuovi rack di acceleratori superano il calore che il raffreddamento ad aria è in grado di dissipare.

Sintesi: quanto pagano i tenant per la colocation wholesale?

Il mercato globale della colocation wholesale era valutato USD 12,96 miliardi nel 2020, ha raggiunto USD 38,88 miliardi nel 2025 e si prevede che arrivi a USD 158,10 miliardi entro il 2035, con un CAGR del 15,06% nel periodo di previsione.

Attributo del report	Dettagli
Dati storici	2020-2024
Anno base	2025
Periodo di previsione	2026-2035
Dimensione del mercato 2025	USD 38,88 miliardi
Dimensione del mercato 2026	USD 51,12 miliardi
CAGR 2025-2035	15,06%
Dimensione del mercato 2035	USD 158,10 miliardi
Segmenti analizzati	Tipologia di locazione, utente finale, dimensione della locazione, design di raffreddamento
Regioni analizzate	Nord America, Europa, Asia Pacifico, America Latina, Medio Oriente e Africa

La colocation wholesale è cresciuta del 24,57% annuo dal 2020 al 2025, mentre la capacità wholesale locata in fatturazione è salita da 9.000 MW a 24.000 MW, trainata dalle espansioni dei cloud hyperscale in Northern Virginia, Dallas, Phoenix, Francoforte, Tokyo e Johor. Dopo il 2025 la crescita rallenta al 15,06% perché a dettare il ritmo sono le connessioni alla rete elettrica, non la domanda dei tenant: nel giugno 2026 il solo Texas contava oltre 438.000 MW di grandi carichi in attesa di connessione, quasi il 90% dei quali data center (Fonte: Electric Reliability Council of Texas (ERCOT), giugno 2026).

Perimetro del mercato: cosa rientra nella colocation wholesale?

La colocation wholesale comprende USD 38,88 miliardi di canoni pagati nel 2025 per locazioni da 1 MW o più di capacità IT critica in data center di terzi.

Inclusi

• Sale dati chiavi in mano locate in blocchi da 1 MW e oltre, con alimentazione e raffreddamento forniti dal locatore
• Campus build-to-suit sviluppati per un singolo tenant con una locazione di lunga durata
• Powered shell, in cui il locatore fornisce l’edificio e l’alimentazione di rete e il tenant allestisce la sala
• Locazioni di campus IA firmate da provider cloud GPU (graphics processing unit) e sviluppatori di modelli

Esclusi

• Colocation retail a rack o a cage sotto 1 MW e canoni di interconnessione, trattati nel mercato della colocation per data center
• Elettricità riaddebitata ai tenant al costo, che può aumentare la bolletta di un tenant dal 40% al 60%
• Data center costruiti e posseduti direttamente dagli hyperscaler, nonché vendita o sale-and-leaseback di interi edifici
• Servizi cloud GPU venduti a ore o a contratto, come i contratti cloud IA di IREN

Come si combinano i segmenti

Ogni dimensione somma allo stesso totale ogni anno: la tipologia di locazione descrive ciò che fornisce il locatore, l’utente finale descrive il tenant, la dimensione della locazione descrive il blocco contrattuale e il design di raffreddamento descrive la sala. I provider cloud hyperscale pagano il 62,00% dei canoni 2025.

Perché le stime sul mercato della colocation wholesale differiscono?

DC Market Insights stima la colocation wholesale in USD 51,12 miliardi nel 2026, mentre le stime che includono il riaddebito dell’energia, la colocation retail o l’autocostruzione hyperscale risultano molto più elevate.

Le definizioni più ampie aggiungono l’elettricità che i tenant pagano tramite il locatore, il mercato retail a rack e cage, i canoni di interconnessione o il costo in conto capitale dei nuovi campus. Altre considerano solo il segmento hyperscale ed escludono le imprese e i tenant cloud IA. Questa edizione conta i canoni sulle locazioni da 1 MW o più, per cui una grande impresa o uno sviluppatore IA di medie dimensioni che prende 2 MW rientra nel perimetro; le grandi imprese hanno pagato il 14,00% dei canoni 2025.

Elemento	In questo report	Motivo
Canone base su locazioni da 1 MW in su	Sì, USD 38,88 miliardi nel 2025	Ricavo wholesale principale
Rack e cage retail sotto 1 MW	No	Prezzati a rack, venduti con interconnessione
Riaddebito dell’energia	No	Fatturato al costo, non è margine di ricavo del locatore
Autocostruzione hyperscale	No	Nessuna locazione e nessun canone
Servizi cloud GPU	No	Venduti come capacità di calcolo, non come spazio ed energia

Driver di mercato: perché le locazioni di colocation wholesale diventano più grandi?

Tre fattori spingono i canoni della colocation wholesale da USD 38,88 miliardi nel 2025 a USD 104,40 miliardi nel 2030: gli impegni di locazione hyperscale, i contratti per campus IA e il riprezzamento delle locazioni più vecchie.

Gli USD 355,73 miliardi di locazioni di Meta non ancora decorrenti

Gli hyperscaler firmano locazioni wholesale anni prima dell’ingresso. Meta Platforms ha dichiarato al 30 settembre 2026 circa USD 355,73 miliardi di locazioni operative e finanziarie non ancora decorrenti, con avvio tra fine 2026 e il 2036 e durate fino a 30 anni (Fonte: Meta Form 10-Q, Q3 2026). Meta ha inoltre ristretto la previsione di spesa in conto capitale 2026 a USD 135-145 miliardi (Fonte: Meta, 21 ottobre 2026), e Amazon prevede circa USD 220 miliardi di spesa in conto capitale per cassa nel 2026 (Fonte: Amazon, 29 ottobre 2026). DC Market Insights stima che i provider cloud hyperscale paghino USD 24,11 miliardi di canoni wholesale nel 2025.

Locazioni di campus IA di Applied Digital, Cipher Mining e TeraWulf

Ex siti di mining di bitcoin con grandi connessioni alla rete locano ora interi campus a tenant IA. Al 31 maggio 2026 Applied Digital ha dichiarato circa 1.410 MW di IT critico contrattualizzato in cinque campus, per un valore di circa USD 36 miliardi su durate base di 15 anni, inclusa una locazione Delta Forge 1 da 300 MW a un hyperscaler investment grade per circa USD 7,5 miliardi (Fonte: Applied Digital, 27 luglio 2026). Cipher Mining ha firmato con Amazon Web Services (AWS) un contratto di circa USD 5,5 miliardi su 15 anni per 300 MW (Fonte: Cipher Mining, 3 novembre 2025). Secondo le stime di DC Market Insights, i provider cloud IA e GPU passano da USD 4,67 miliardi di canoni wholesale nel 2025 a USD 42,69 miliardi entro il 2035.

Spread di rinnovo dell’11,8% e backlog record

Le locazioni wholesale più vecchie, firmate a canoni inferiori, vengono riprezzate. Digital Realty ha aumentato dell’11,8% i canoni per cassa sui rinnovi firmati nel terzo trimestre 2026 e ha registrato un backlog record di USD 2,5 miliardi di canone base annualizzato al 100% di quota (Fonte: Digital Realty, 29 ottobre 2026). Nel secondo trimestre 2026 Iron Mountain ha prezzato le nuove locazioni e le espansioni di data center a USD 205 per kW-mese, con un mark-to-market per cassa dell’11,8% (Fonte: Iron Mountain, 5 agosto 2026). DC Market Insights porta il canone wholesale medio in essere da USD 135 per kW-mese nel 2025 a USD 150 nel 2030.

Tendenze di mercato: come sta cambiando la locazione nella colocation wholesale?

La colocation wholesale si sta spostando verso blocchi più grandi e sale più dense, con le sale IA raffreddate a liquido che salgono da USD 8,55 miliardi nel 2025 a USD 98,02 miliardi entro il 2035.

Garanzie di credito degli hyperscaler a supporto delle locazioni dei neocloud

I locatori ora affittano ai cloud IA con una garanzia di un hyperscaler a copertura del canone. Google ha garantito USD 1,4 miliardi di obbligazioni di locazione di Fluidstack nel sito Barber Lake da 168 MW di Cipher Mining, un contratto da circa USD 3 miliardi della durata di 10 anni (Fonte: Cipher Mining, 25 settembre 2025), e USD 1,8 miliardi nel sito Lake Mariner di TeraWulf (Fonte: TeraWulf, 14 agosto 2025). La garanzia consente a un tenant di 2 o 3 anni di vita di firmare una locazione di 10 anni, il che spiega perché i provider cloud IA e GPU salgono dal 12,00% al 27,00% dei canoni wholesale entro il 2035.

Riserve fondiarie da gigawatt: il sito da 1 GW di Digital Realty a Indianapolis

I locatori wholesale acquistano terreni per campus di dimensioni che in passato solo gli hyperscaler costruivano. Digital Realty ha dichiarato circa 1,5 GW in costruzione e terreni vicino a Indianapolis per oltre 1 GW e vicino a Charlotte per un massimo di 600 MW di capacità IT (Fonte: Digital Realty, 29 ottobre 2026). Iron Mountain disponeva di 684,2 MW destinati allo sviluppo, oltre a 160,2 MW in fase di sviluppo pre-locati al 71,2% (Fonte: Iron Mountain, 5 agosto 2026). Le locazioni oltre 100 MW crescono del 22,97% annuo, la fascia dimensionale più dinamica.

I REIT wholesale muovono capitale tramite joint venture

I real estate investment trust (REIT) finanziano i campus con partner per contenere il debito. Equinix ha concordato una joint venture da oltre USD 15 miliardi con GIC e il Canada Pension Plan Investment Board per oltre 1,5 GW di nuova capacità xScale negli Stati Uniti (Fonte: Equinix, 1 ottobre 2024), e Keppel DC REIT ha completato l’acquisizione di Tokyo DC 4 e 5 per JPY 168,4 miliardi il 1 ottobre 2026 (Fonte: Keppel DC REIT, 23 ottobre 2026). DC Market Insights prevede che i campus build-to-suit salgano dal 33,00% al 48,00% dei canoni wholesale.

Sfide di mercato: cosa frena l’offerta di colocation wholesale?

Le code di connessione alla rete e le regole locali sui permessi limitano la velocità con cui la capacità di colocation wholesale arriva in fatturazione; per questo DC Market Insights fa crescere la capacità fatturata del 13,48% annuo e non al ritmo delle richieste dei tenant.

Code di connessione: 438.000 MW di grandi carichi in Texas

Nel giugno 2026 ERCOT ha registrato oltre 438.000 MW di domanda proposta da grandi carichi, per quasi il 90% proveniente da data center, e ha spostato i carichi oltre 75 MW negli studi a lotti (Fonte: ERCOT, giugno 2026). Il Texas Senate Bill 6 del 2025 ha fissato una soglia di 75 MW per i grandi carichi e una tariffa di studio di almeno USD 100.000 (Fonte: Texas Legislature, 2025). I campus che non possono dimostrare una data di connessione confermata non possono firmare locazioni take-or-pay, per cui DC Market Insights mantiene la capacità fatturata 2026 a 30.000 MW.

Sospensioni dei permessi: Loudoun County e Irlanda

Il principale hub wholesale ha inasprito le proprie regole. Nel marzo 2025 Loudoun County, in Virginia, ha reso i data center un uso condizionato nelle zone in precedenza ad autorizzazione diretta (by-right) e nel settembre 2026 ha votato 7-1-1 una sospensione delle nuove domande legislative per data center mentre redige le regole della Fase 2 (Fonte: Loudoun County, 16 settembre 2026). La Commission for Regulation of Utilities (CRU) irlandese richiede ai nuovi data center di disporre di generazione o accumulo in loco o nelle vicinanze pari alla loro capacità di prelievo (Fonte: CRU, dicembre 2025). L’Europa cresce del 12,98% annuo, al di sotto del tasso globale.

Opportunità di mercato: da dove arriveranno i nuovi canoni di colocation wholesale?

I maggiori nuovi bacini di canoni di colocation wholesale sono i campus IA oltre 100 MW, che valgono USD 55,34 miliardi entro il 2035, e i nuovi hub in Medio Oriente e in India.

Campus IA raffreddati a liquido oltre 100 MW: USD 55,34 miliardi entro il 2035

Le locazioni oltre 100 MW salgono da USD 7,00 miliardi nel 2025 a USD 55,34 miliardi entro il 2035. Galaxy Digital ha consegnato a CoreWeave 133 MW di IT critico nel campus Helios con una locazione di 15 anni, nell’ambito di 526 MW contrattualizzati e oltre USD 1,2 miliardi di ricavi medi annui attesi (Fonte: Galaxy Digital, 5 agosto 2026). Secondo le stime di DC Market Insights, i locatori che dispongono già di potenza di rete possono firmare tali locazioni a USD 140-190 per kW-mese.

Arabia Saudita, EAU e India: USD 9,80 miliardi entro il 2035

L’Arabia Saudita cresce del 27,94% annuo e l’India del 22,65% annuo, i due paesi più dinamici tra i primi 12. Ad Abu Dhabi, G42 ha annunciato un campus IA EAU-USA da 5 GW (Fonte: G42, 15 maggio 2025), e in Malesia la Malaysian Investment Development Authority (MIDA) ha registrato RM385,7 miliardi di investimenti legati ai data center dal 2021 al primo semestre 2026 (Fonte: MIDA, 14 settembre 2026). Insieme, Arabia Saudita e India aggiungono USD 8,71 miliardi di canoni wholesale tra il 2025 e il 2035.

Analisi dei prezzi: quanto costa la colocation wholesale per kW?

Nel 2025 la colocation wholesale ha registrato un canone medio in essere di USD 135 per kW-mese, energia esclusa, in aumento a USD 155 entro il 2035 (stima DC Market Insights).

Anno	Canone medio in essere (USD per kW-mese)	Capacità locata in fatturazione (MW)	Dimensione del mercato (USD milioni)
2020	120,00	9.000	12.960,00
2025	135,00	24.000	38.880,00
2030	150,00	58.000	104.400,00
2035	155,00	85.000	158.100,00

I riferimenti pubblici delimitano la media: le locazioni oltre 1 MW firmate da Digital Realty nel terzo trimestre 2026 prevedevano USD 275 di canone base per kW-mese, Iron Mountain ha prezzato le nuove locazioni a USD 205 e le lunghe locazioni di campus IA rese note nei documenti depositati presso la Securities and Exchange Commission (SEC) implicano USD 102-190 per kW-mese. La media è inferiore ai prezzi delle nuove locazioni perché la maggior parte dei canoni in fatturazione deriva da locazioni firmate tra il 2018 e il 2023 a USD 100-130.

Standard e normativa: quali regole influenzano le locazioni di colocation wholesale?

Nel 2026 almeno otto regole determinano dove la colocation wholesale può essere costruita e locata, dalle regole di rete del Texas all’allocazione della capacità a Singapore.

• Texas Senate Bill 6 (2025): soglia di 75 MW per i grandi carichi, tariffa di studio di almeno USD 100.000, riduzione del carico durante i distacchi programmati (Fonte: Texas Legislature)
• Processo di studio a lotti di ERCOT per i carichi oltre 75 MW, da luglio 2026 (Fonte: ERCOT)
• Zonizzazione di Fase 1 di Loudoun County (marzo 2025) e sospensione delle domande (settembre 2026) (Fonte: Loudoun County)
• Regolamento delegato UE 2024/1364 sulla rendicontazione dei data center e sistema di rating UE per i data center oltre 500 kW adottato nel settembre 2026 (Fonte: Commissione europea)
• Legge tedesca sull’efficienza energetica (EnEfG), sezione 11: efficienza nell’uso dell’energia (PUE) pari o inferiore a 1,2 per i nuovi data center ed energia 100% rinnovabile dal 1 gennaio 2027 (Fonte: Ministero federale tedesco della Giustizia)
• Politica di connessione della CRU irlandese per i data center (dicembre 2025): generazione o accumulo in loco corrispondente e 80% di rinnovabili irlandesi aggiuntive (Fonte: CRU)
• Seconda call for application per data center di Singapore (DC-CFA2): 200 MW assegnati provvisoriamente a quattro operatori nell’agosto 2026 (Fonte: Singapore Economic Development Board (EDB))
• Linee guida della Malesia per data center sostenibili: PUE di progetto pari o inferiore a 1,4 per i siti hyperscale (Fonte: MIDA)

Segmentazione del mercato: quali tipologie di locazione e quali tenant guidano la colocation wholesale?

Le sale dati chiavi in mano guidano la colocation wholesale con USD 20,22 miliardi nel 2025, mentre i campus build-to-suit crescono più rapidamente, al 19,45% annuo.

Per tipologia di locazione

Le sale chiavi in mano restano la tipologia più grande perché la maggior parte delle espansioni hyperscale aggiunge da 2 a 20 MW in campus esistenti; il build-to-suit guadagna terreno man mano che i tenant IA contrattano interi siti.

Tipologia di locazione	2025 (USD milioni)	Quota 2025	2035 (USD milioni)	CAGR 2025-2035
Sale dati chiavi in mano	20.217,60	52,00%	63.240,00	12,08%
Campus build-to-suit	12.830,40	33,00%	75.888,00	19,45%
Powered shell	5.832,00	15,00%	18.972,00	12,52%

Per utente finale

I provider cloud hyperscale pagano la maggior parte dei canoni, mentre i provider cloud IA e GPU crescono più rapidamente, al 24,78% annuo.

Utente finale	2025 (USD milioni)	Quota 2025	2035 (USD milioni)	CAGR 2025-2035
Provider cloud hyperscale	24.105,60	62,00%	86.955,00	13,69%
Grandi imprese	5.443,20	14,00%	15.810,00	11,25%
Provider cloud IA e GPU	4.665,60	12,00%	42.687,00	24,78%
Piattaforme internet e di contenuti	4.665,60	12,00%	12.648,00	10,49%

Per dimensione della locazione

Le locazioni oltre 100 MW salgono dal 18,00% al 35,00% dei canoni man mano che i tenant IA firmano contratti su scala di campus.

Dimensione della locazione	2025 (USD milioni)	Quota 2025	2035 (USD milioni)	CAGR 2025-2035
Da 5 a 20 MW	11.664,00	30,00%	31.620,00	10,49%
Da 20 a 100 MW	11.664,00	30,00%	52.173,00	16,16%
Da 1 a 5 MW	8.553,60	22,00%	18.972,00	8,29%
Oltre 100 MW	6.998,40	18,00%	55.335,00	22,97%

Per design di raffreddamento

Le sale IA raffreddate a liquido superano le sale raffreddate ad aria nei canoni wholesale intorno al 2032, perché i nuovi rack di acceleratori richiedono il raffreddamento a liquido diretto.

Design di raffreddamento	2025 (USD milioni)	Quota 2025	2035 (USD milioni)	CAGR 2025-2035
Sale raffreddate ad aria	30.326,40	78,00%	60.078,00	7,08%
Sale IA raffreddate a liquido	8.553,60	22,00%	98.022,00	27,62%

DC Exclusive: registro delle locazioni IA wholesale, 9 contratti, 2.712 MW e USD 102-190 per kW-mese

Il registro delle locazioni IA wholesale è un modello DC Market Insights costruito su 9 input: nove locazioni IA wholesale rese note nei documenti SEC tra febbraio 2025 e luglio 2026 coprono 2.712 MW di IT critico e implicano USD 102-190 per kW-mese.

DC Market Insights ricava ciascun canone implicito come valore del contratto diviso per i kW di IT critico e per i mesi di durata; i totali possono includere clausole di indicizzazione, quindi i valori sono una stima e non un canone quotato. I contratti più brevi, di 10 anni, hanno un prezzo mensile più alto di quelli di 15 anni, e la locazione AWS a USD 102 è la più bassa perché il tenant ha il merito di credito migliore.

Campus	Locatore / tenant	IT critico (MW)	Durata	Valore del contratto	USD impliciti per kW-mese	Comunicato
Polaris Forge 1, North Dakota	Applied Digital / CoreWeave	250	15 anni	USD 7,0 miliardi	156	mag 2025
Delta Forge 1, Louisiana	Applied Digital / hyperscaler investment grade	300	15 anni	USD 7,5 miliardi	139	lug 2026
Delta Forge 2, Louisiana	Applied Digital / non comunicato	210	15 anni	USD 5,2 miliardi	138	lug 2026
Barber Lake, Texas	Cipher Mining / Fluidstack (garanzia Google)	168	10 anni	USD 3,0 miliardi	149	set 2025
Locazione AWS	Cipher Mining / Amazon Web Services	300	15 anni	USD 5,5 miliardi	102	nov 2025
Lake Mariner, New York	TeraWulf / Fluidstack (garanzia Google)	200	10 anni	USD 3,7 miliardi	154	ago 2025
Abernathy, Texas	Joint venture TeraWulf / Fluidstack	168	25 anni	USD 9,5 miliardi	188	ott 2025
Helios, Texas	Galaxy Digital / CoreWeave	526	15 anni	USD 1,2 miliardi all’anno	190	ago 2026
Sei siti incl. Denton, Texas	Core Scientific / CoreWeave	590	12 anni	USD 10,0 miliardi	118	feb 2025

Il punto medio del registro ponderato per capacità, pari a circa USD 150 per kW-mese, è il canone che DC Market Insights applica alle nuove locazioni di campus IA dal 2026, superiore alla media di USD 135 di tutti i canoni wholesale in fatturazione nel 2025.

Analisi regionale: quale regione guida la colocation wholesale?

Il Nord America guida la colocation wholesale con USD 20,22 miliardi nel 2025, mentre il Medio Oriente e Africa cresce più rapidamente, al 25,23% annuo.

Regione	2025 (USD milioni)	Quota 2025	2035 (USD milioni)	CAGR 2025-2035
Nord America	20.217,60	52,00%	75.888,00	14,14%
Asia Pacifico	9.331,20	24,00%	41.106,00	15,98%
Europa	6.998,40	18,00%	23.715,00	12,98%
America Latina	1.166,40	3,00%	6.324,00	18,42%
Medio Oriente e Africa	1.166,40	3,00%	11.067,00	25,23%

Nord America

Il Nord America paga il 52,00% dei canoni wholesale 2025, trainato da Northern Virginia, Dallas, Phoenix e dai nuovi campus IA in Texas, North Dakota e Louisiana; nel terzo trimestre 2026 le locazioni oltre 1 MW di Digital Realty nelle Americhe sono state prezzate a USD 267 per kW-mese.

Europa

L’Europa paga USD 7,00 miliardi nel 2025 e cresce del 12,98% annuo, frenata dai limiti di rete a Francoforte, Amsterdam e Dublino; la Commissione europea punta a triplicare la capacità dei data center dell’UE in cinque-sette anni (Fonte: Commissione europea, 21 settembre 2026).

Asia Pacifico

L’Asia Pacifico paga USD 9,33 miliardi nel 2025 e cresce del 15,98% annuo; NEXTDC ha aumentato l’utilizzo contrattualizzato di 495,3 MW, a 740,1 MW, nel suo esercizio 2026 (Fonte: NEXTDC, 27 agosto 2026).

America Latina

L’America Latina cresce da USD 1,17 miliardi a USD 6,32 miliardi, al 18,42% annuo, trainata da Querétaro in Messico e San Paolo in Brasile, dove le region cloud hyperscale prendono in locazione capacità da operatori wholesale locali.

Medio Oriente e Africa

Il Medio Oriente e Africa sale da USD 1,17 miliardi a USD 11,07 miliardi; OpenAI ha dichiarato che 200 MW del cluster Stargate UAE da 1 GW dovrebbero entrare in funzione nel 2026 (Fonte: OpenAI, maggio 2025).

Analisi per paese: quali paesi pagano più canoni di colocation wholesale?

Gli Stati Uniti pagano USD 18,27 miliardi di canoni di colocation wholesale nel 2025, il 47,00% del totale mondiale, e l’India è il grande paese in più rapida crescita, al 22,65% annuo.

Posizione	Paese	Regione	2025 (USD milioni)	2035 (USD milioni)	CAGR 2025-2035
1	Stati Uniti	Nord America	18.273,60	67.983,00	14,04%
2	Cina	Asia Pacifico	3.499,20	13.438,50	14,40%
3	Regno Unito	Europa	1.749,60	5.375,40	11,88%
4	Giappone	Asia Pacifico	1.555,20	6.324,00	15,06%
5	Germania	Europa	1.555,20	5.059,20	12,52%
6	Australia	Asia Pacifico	1.088,64	4.426,80	15,06%
7	Malesia	Asia Pacifico	1.010,88	5.059,20	17,47%
8	Canada	Nord America	972,00	4.110,60	15,51%
9	India	Asia Pacifico	738,72	5.691,60	22,65%
10	Francia	Europa	738,72	2.529,60	13,10%
11	Singapore	Asia Pacifico	699,84	1.897,20	10,49%
12	Arabia Saudita	Medio Oriente e Africa	349,92	4.110,60	27,94%

La Malesia si colloca al settimo posto con USD 1,01 miliardi nel 2025, davanti a Singapore, perché i campus di Johor locano la capacità che Singapore non riesce ad assegnare; la DC-CFA2 di Singapore ha messo a disposizione solo 200 MW nell’agosto 2026.

Scenari di previsione: quanto potrebbe valere la colocation wholesale entro il 2035?

Nello scenario base la colocation wholesale raggiunge USD 158,10 miliardi entro il 2035, con un intervallo compreso tra USD 124,32 miliardi e USD 194,40 miliardi.

Scenario	2035 (USD milioni)	Capacità locata in fatturazione 2035 (MW)	Canone medio 2035 (USD per kW-mese)	CAGR 2025-2035
Basso	124.320,00	70.000	148,00	12,33%
Base	158.100,00	85.000	155,00	15,06%
Alto	194.400,00	100.000	162,00	17,46%

Lo scenario basso presuppone che le code di connessione limitino la capacità fatturata a 70.000 MW; lo scenario alto presuppone che i campus IA continuino a firmare locazioni oltre 100 MW e che le connessioni alla rete accelerino dopo il processo a lotti di ERCOT.

Principali operatori e quote di mercato: chi guida la colocation wholesale?

I cinque maggiori locatori detengono circa il 38% dei canoni di colocation wholesale 2025 (stima DC Market Insights basata sulla capacità installata dichiarata), con Digital Realty in testa.

• Digital Realty
• Equinix (xScale)
• QTS Data Centers
• Vantage Data Centers
• CyrusOne
• STACK Infrastructure
• Aligned Data Centers
• NTT DATA
• Iron Mountain
• AirTrunk
• NEXTDC
• GDS Holdings
• Keppel DC REIT
• Applied Digital
• Core Scientific
• Galaxy Digital

Alla fine del terzo trimestre 2026 Digital Realty ha dichiarato circa 3 GW di capacità IT installata e circa 1,5 GW in costruzione (Fonte: Digital Realty). NTT DATA disponeva di circa 1.500 MW di capacità data center alla fine di marzo 2025 (Fonte: NTT DATA, 14 luglio 2025). Alla fine del secondo trimestre 2026 Iron Mountain disponeva di 528,5 MW di capacità data center locabile, locata al 97,1% (Fonte: Iron Mountain). Blackstone ha concordato l’acquisizione di AirTrunk a un enterprise value implicito superiore a AUD 24 miliardi, quando AirTrunk aveva oltre 800 MW impegnati con i clienti (Fonte: AirTrunk, 4 settembre 2024). Core Scientific ha dichiarato circa 1,1 GW di potenza contrattualizzata con i clienti e oltre USD 24 miliardi di ricavi contrattualizzati (Fonte: Core Scientific, 28 luglio 2026).

Sviluppi recenti nella colocation wholesale

Sei eventi datati tra luglio e ottobre 2026 mostrano locazioni di colocation wholesale sempre più grandi e lunghe.

• Nell’ottobre 2026 Digital Realty ha firmato USD 855 milioni di ricavi da locazione annualizzati al 100% di quota, inclusi 143,6 MW di locazioni oltre 1 MW (Fonte: Digital Realty).
• Nell’ottobre 2026 Meta ha dichiarato circa USD 355,73 miliardi di locazioni non ancora decorrenti (Fonte: Meta Form 10-Q).
• Nell’ottobre 2026 Keppel DC REIT ha completato l’acquisizione di Tokyo DC 4 e 5 per JPY 168,4 miliardi (Fonte: Keppel DC REIT).
• Nell’agosto 2026 Singapore ha assegnato provvisoriamente 200 MW a quattro operatori nell’ambito della DC-CFA2 (Fonte: Singapore EDB).
• Nell’agosto 2026 Galaxy Digital ha consegnato a CoreWeave 133 MW di IT critico a Helios (Fonte: Galaxy Digital).
• Nel luglio 2026 Applied Digital ha dichiarato circa 1.410 MW di IT critico contrattualizzato e una locazione Delta Forge 1 da 300 MW della durata di 15 anni (Fonte: Applied Digital).

Metodologia di ricerca: come funziona il modello della colocation wholesale

DC Market Insights dimensiona la colocation wholesale con un approccio bottom-up come capacità locata in fatturazione × canone medio in essere × 12 mesi: 24.000 MW × USD 135 per kW-mese × 12 = USD 38,88 miliardi nel 2025.

La capacità locata in fatturazione sale da 9.000 MW nel 2020 a 85.000 MW nel 2035, pari a circa il 20,7% della base IT installata dei data center di 116 GW nel 2025 e al 27,3% di 311 GW nel 2035. Le ripartizioni per tipologia di locazione, utente finale, dimensione della locazione, design di raffreddamento, regione e paese sono quote DC Market Insights che sommano al totale ogni anno. Tre verifiche di coerenza:

• Limite superiore 1: USD 51,12 miliardi di canoni wholesale 2026 equivalgono a circa il 9% dei circa USD 560 miliardi di spesa in conto capitale 2026 indicati da Amazon, Alphabet e Meta.
• Limite superiore 2: il canone medio in essere di USD 135 per kW-mese è inferiore ai USD 205-275 a cui Iron Mountain e Digital Realty hanno prezzato le nuove locazioni nel 2026.
• Limite inferiore: i ricavi wholesale annui dichiarati dalle prenotazioni oltre 1 MW di Digital Realty, dal segmento data center di Iron Mountain (circa USD 1,05 miliardi all’anno), da Core Scientific (circa USD 1,8 miliardi annualizzati) e da Galaxy Digital (USD 1,2 miliardi) sono molto inferiori a USD 38,88 miliardi, come atteso per quattro di oltre 30 locatori.

Le fonti sono documenti societari, comunicati di borsa e documenti governativi elencati nel registro dei fatti; il metodo è descritto nella metodologia di ricerca di DC Market Insights. Edizioni correlate: Mercato dei data center multi-tenant, Mercato degli Internet Data Center (IDC) e Mercato delle infrastrutture di interconnessione alla rete per data center.