Le banche prestano 4,25 miliardi di A$ per un solo campus a Sydney, 7,5 milioni di US$ per MW. Le decisioni sui tassi del 30 ottobre e del 3 novembre ne fissano il costo

Il costo di un data center per l’AI in Asia-Pacifico oggi lo fissano i banchieri tanto quanto i costruttori. Il 27 ottobre due operatori hanno chiuso green loan nello stesso giorno: AirTrunk ha raccolto 4,25 miliardi di A$ per un unico campus da 400 MW nella zona occidentale di Sydney, e STTGDC 93 miliardi di JPY per un campus da 70,8 MW fuori Tokyo. Su base per megawatt, i finanziatori concedono ormai da 7,5 a 8,3 milioni di US$ di debito per ogni MW di capacità.

Perché ora: entrambi i prestiti sono stati firmati dopo che le banche centrali dei due Paesi hanno alzato i tassi a settembre, ed entrambi arrivano pochi giorni prima delle prossime decisioni. La Bank of Japan annuncia il 30 ottobre e la Reserve Bank of Australia il 3 novembre. Per uno sviluppatore, un movimento di un quarto di punto su prestiti di queste dimensioni non è più un dettaglio trascurabile. Solo su SYD3 vale circa 10,6 milioni di A$ all’anno (nostro calcolo).

Cosa è stato firmato il 27 ottobre

AirTrunk, Sydney. AirTrunk ha dichiarato di essersi assicurata un green loan da 4,25 miliardi di A$ per lo sviluppo di SYD3 nella zona occidentale di Sydney, come riporta il suo comunicato. Hanno aderito trentadue istituzioni locali e internazionali. Quattordici banche capofila hanno sottoscritto la linea di credito, tra cui Banco Santander, BNP Paribas, DBS, Deutsche Bank, ING, Mizuho, MUFG, National Australia Bank e Royal Bank of Canada, con SMBC, HSBC e UOB come green loan coordinator. La costruzione, guidata da A W Edwards, è in corso e il completamento è previsto entro la metà del 2028. I risparmi sul margine derivanti dal rispetto delle condizioni green vanno al programma di impatto sociale di AirTrunk. La società non ha reso noti durata né condizioni di prezzo.

Il comunicato non indicava la capacità di SYD3. Mingtiandi ha riportato che si tratta di un campus da 400 MW a Huntingwood, circa 30 km a ovest del centro di Sydney, e ha stimato il prestito in circa 3 miliardi di US$. La linea di credito è risultata appena inferiore al prestito quinquennale da 4,3 miliardi di A$ che AirTrunk, secondo le notizie di giugno, stava negoziando con le banche, come riportava allora The Next Web. Il debito impegnato di AirTrunk ammonta ora a circa 38,4 miliardi di A$ (circa 26,9 miliardi di US$) a livello mondiale, di cui oltre 19,8 miliardi di A$ in Australia, dove gestisce cinque campus con oltre 1,2 GW di capacità.

STTGDC, Tokyo. ST Telemedia Global Data Centres ha dichiarato di essersi assicurata una linea di green loan da 93 miliardi di JPY per finanziare l’allestimento e la gestione di STTGDC TYO1 e TYO2, i due edifici del suo campus presso il Goodman Business Park di Inzai City, come riporta il suo comunicato. Il campus ha una capacità IT complessiva di 70,8 MW. Standard Chartered è lead coordinator e green loan coordinator, Société Générale è green loan coordinator, e Mizuho, OCBC e UOB sono finanziatori. Il prestito è legato al raggiungimento da parte degli edifici di una certificazione green concordata e di un’efficienza energetica di progetto (PUE) pari o inferiore a 1,3.

La struttura conta per il confronto dei costi. Goodman sviluppa l’involucro e le strutture portanti e affitta gli edifici a lungo termine a STTGDC, che li allestisce e li gestisce, come riportava Mingtiandi all’apertura del primo edificio. Quindi i 93 miliardi di JPY servono soprattutto per energia, raffreddamento e allestimento, non per terreno e calcestruzzo.

Quanto costa un megawatt e quanta parte finanziano le banche

Nostro calcolo: 4,25 miliardi di A$ su 400 MW fanno circa 10,6 milioni di A$, ovvero 7,5 milioni di US$, di debito per MW a SYD3. 93 miliardi di JPY su 70,8 MW fanno circa 1,31 miliardi di JPY per MW, ovvero circa 8,3 milioni di US$ a un cambio di 158 JPY per dollaro.

Confrontiamo questi valori con il costo di costruzione. La guida 2026 ai costi di costruzione in Asia-Pacifico di Cushman & Wakefield indica per un edificio di specifica media un valore medio di 10,0 milioni di US$ per MW in Australia e di 16,0 milioni di US$ in Giappone, il mercato più costoso della regione, come ha dichiarato la società il 1° aprile. In un anno i costi del Giappone sono saliti del 20,9%, quelli dell’Australia del 3,8%.

Su questi numeri il prestito di Sydney copre circa il 75% di una costruzione media australiana, e quello di Tokyo circa il 52% di una costruzione media giapponese (nostro calcolo). I due rapporti non sono direttamente comparabili. SYD3 è un campus hyperscale costruito da zero, mentre STTGDC affitta l’involucro da Goodman, quindi un prestito per l’allestimento dovrebbe coprire una quota minore del costo di costruzione completo. Anche così, il divario mostra quanta parte del sovrapprezzo giapponese stia nell’edificio stesso.

La cifra più grande è quella di ciò che va all’interno. DC Market Insights valuta il mercato globale dei data center per l’AI in 390,19 miliardi di US$ nel 2025 per 9,04 GW di carico IT per l’AI installato, ovvero circa 43 milioni di US$ per MW includendo server, acceleratori e networking (nostro calcolo). Su questa base, il debito per le strutture in questi due accordi è solo il 17-19% circa del costo completo di un megawatt per l’AI. Il resto, soprattutto chip, è pagato dal tenant.

Fonti: comunicati di AirTrunk e STTGDC, 27 ott 2026; Mingtiandi (SYD3 400 MW, 3 miliardi di US$); Cushman & Wakefield, 1 apr 2026. Nostro calcolo; yen convertiti a 158 JPY per dollaro USA, il livello di metà ottobre, quindi i valori in dollari USA variano con il tasso di cambio. La capacità di SYD3 proviene da Mingtiandi, non dal comunicato di AirTrunk. I costi di costruzione sono valori medi nazionali per un edificio di specifica media, non il costo di questi due siti.

Il tasso sotto il debito

Entrambe le banche centrali si sono mosse a settembre. La Reserve Bank of Australia ha alzato il target del cash rate di 25 punti base al 4,60% il 29 settembre e ha dichiarato che continuerà a fare quanto necessario, “incluso un ulteriore aumento del target del cash rate se necessario”, come riporta il suo comunicato. La Bank of Japan ha alzato il suo obiettivo per il tasso overnight call a circa l’1,25% da circa l’1,0%, con effetto dal 24 settembre, con un voto di 7 a 2, come mostra il suo comunicato. A gennaio il tasso giapponese era allo 0,75%.

I prestiti per progetti di data center sono di solito prezzati come un margine bancario su un parametro variabile, e nessuna delle due società ha reso noti margine o coperture. Quindi i valori che seguono sono un minimo, non il reale onere per interessi dei prestiti. Nostro calcolo ai tassi di riferimento attuali: i 4,25 miliardi di A$ di SYD3 comportano circa 196 milioni di A$ all’anno di costo al tasso base, ovvero circa 345.000 US$ per MW. I 93 miliardi di JPY di STTGDC comportano circa 1,16 miliardi di JPY all’anno, ovvero circa 104.000 US$ per MW. Un ulteriore rialzo di un quarto di punto aggiunge circa 10,6 milioni di A$ all’anno a SYD3 e circa 233 milioni di JPY all’anno al campus di Tokyo.

Il punto è il divario tra i due mercati. Il Giappone costruisce al costo più alto della regione ma prende a prestito al tasso più basso; l’Australia costruisce spendendo meno ma paga un tasso base quasi quattro volte superiore. Secondo i nostri numeri, un megawatt a Sydney sostiene circa 240.000 US$ all’anno di costo al tasso base in più di uno a Tokyo, pur richiedendo meno debito. Le banche giapponesi sono presenti in entrambi gli accordi: Mizuho finanzia entrambi i campus, e SMBC e MUFG sono tra le banche capofila di SYD3.

Tecnologia: cosa chiedono le condizioni green

Le condizioni green riguardano il modo in cui gli edifici vengono raffreddati e alimentati. STTGDC ha dichiarato che TYO1 è progettato per un PUE annualizzato inferiore a 1,25 e utilizza un raffreddamento a circuito chiuso senza consumo continuo di acqua nel normale funzionamento, mentre TYO2 è costruito per carichi di lavoro AI ad alta densità con predisposizione per il raffreddamento a liquido. La soglia del prestito stesso è un PUE di progetto pari o inferiore a 1,3. Il prestito da 2,325 miliardi di US$ di AirTrunk per Johor, a luglio, fissava un PUE di progetto di 1,37, come ha dichiarato AirTrunk.

Il raffreddamento a liquido è il fattore di costo che i finanziatori ora sostengono. I produttori giapponesi di apparecchiature stanno aumentando la scala dell’hardware. Nidec ha presentato all’OCP Global Summit del 12-15 ottobre un’unità di distribuzione del refrigerante (CDU) in-row da 3,2 MW con ingresso a 800 VDC, la più grande della sua gamma, e punta ad avviare la produzione di massa nella prima metà del 2027, come ha dichiarato Nidec. Cushman & Wakefield collega l’inflazione dei costi nella regione allo stesso cambiamento.

Il quadro più ampio: un anno di prestiti su singoli asset

Gli accordi del 27 ottobre coronano una serie di grandi finanziamenti su singoli campus nella regione quest’anno. Solo AirTrunk ne ha firmati quattro: 191,6 miliardi di JPY (1,24 miliardi di US$) per TOK1 a Tokyo a marzo, come ha dichiarato AirTrunk; 2,325 miliardi di US$ per JHB2 a Johor a luglio da circa 30 finanziatori, il primo con l’International Finance Corporation; un ulteriore green loan da 1 miliardo di US$ per TOK1 questo mese, come riportato da Mingtiandi; e ora SYD3. Con il prestito di STTGDC a Tokyo, si arriva a circa 8,2 miliardi di US$ di debito per data center su singoli asset in tre Paesi nel 2026 (nostro calcolo).

Fonti: comunicati di AirTrunk (mar, lug e 27 ott 2026); comunicato di STTGDC (27 ott 2026); Mingtiandi (prestito TOK1 di ottobre, equivalenti in US$). Il prestito TOK1 di ottobre è riportato da Mingtiandi e non è confermato in un comunicato di AirTrunk da noi trovato. Nostro calcolo; il totale somma i prestiti, non i costi dei progetti, e il valore in yen di STTGDC è convertito a 158 JPY per dollaro USA.

La scala dice tutto. Il prestito da 3 miliardi di US$ per SYD3 equivale a circa la metà dei 5,81 miliardi di US$ che DC Market Insights stima siano stati spesi in infrastrutture per data center in Australia nell’intero 2025 (nostro calcolo). I finanziatori stanno anche scegliendo. La quotazione del REIT di AirTrunk a Singapore, di cui ci siamo occupati il 21 ottobre, è stata rinviata dopo che gli investitori hanno chiesto un rendimento più alto, e NEXTDC ha tagliato le previsioni dopo un ritardo nella fornitura di energia a Melbourne. Le banche sostengono grandi campus con contratti in essere gestiti da operatori affermati; i mercati azionari pongono domande più difficili.

Per il dimensionamento del mercato, consultate il nostro report Australia Data Center Infrastructure Market, il report Australia AI Data Center Market, che valuta il mercato in 924,59 milioni di US$ nel 2025, e il report globale AI Data Center Market per il costo per megawatt AI. Per le transazioni, consultate il Deal Tracker, e per le regole sull’energia nei mercati citati, la nostra pagina su energia e politiche del Giappone e la pagina su energia e politiche della Malesia.

Cosa osservare nei prossimi mesi

• 30 ottobre 2026: decisione della Bank of Japan e Outlook Report trimestrale; il tasso di riferimento è ora intorno all’1,25%.
• 3 novembre 2026: decisione della Reserve Bank of Australia, alle 14:30 AEDT, con lo Statement on Monetary Policy; il cash rate è ora al 4,60%.
• 20 novembre 2026: assemblea annuale di NEXTDC e revisione del capex dopo il ritardo energetico a Melbourne.
• Inizio 2027: avvio previsto dell’operatività di STTGDC TYO2, con predisposizione per il raffreddamento a liquido.
• Prima metà del 2027: ingresso previsto in produzione di massa della CDU in-row da 3,2 MW di Nidec.
• Metà 2028: completamento di SYD3, secondo AirTrunk.

Domande frequenti

Quanto ha preso a prestito AirTrunk per SYD3?

4,25 miliardi di A$, circa 3 miliardi di US$, con un green loan firmato il 27 ottobre 2026 con 32 finanziatori. Per un campus da 400 MW si tratta di circa 10,6 milioni di A$, ovvero 7,5 milioni di US$, di debito per MW (nostro calcolo). Il completamento è previsto entro la metà del 2028.

Quanto costa costruire un data center in Giappone e in Australia?

Cushman & Wakefield indica un costo di costruzione medio di 16,0 milioni di US$ per MW in Giappone, il più alto della regione, e di 10,0 milioni di US$ in Australia. In un anno i costi del Giappone sono saliti del 20,9%, quelli dell’Australia del 3,8%.

Che cos’è il green loan di STTGDC a Tokyo?

Una linea di credito da 93 miliardi di JPY, firmata il 27 ottobre 2026, per l’allestimento e la gestione degli edifici TYO1 e TYO2 da 70,8 MW a Inzai. Richiede un PUE di progetto pari o inferiore a 1,3. Equivale a circa 8,3 milioni di US$ per MW a 158 JPY per dollaro (nostro calcolo).

In che modo i tassi di interesse influiscono sui costi dei data center in Asia-Pacifico?

Con il cash rate australiano al 4,60%, gli interessi al tasso base sul prestito di SYD3 sono circa 345.000 US$ per MW all’anno, contro circa 104.000 US$ a Tokyo all’1,25%, prima dei margini (nostro calcolo). La BOJ decide il 30 ottobre e la RBA il 3 novembre.