La Thailandia ha congelato 166 progetti di data center. La regola sul riutilizzo dell’80% dell’acqua va al comitato il 27 novembre

La Thailandia ha passato due anni a presentarsi come il prossimo hub dei data center del Sud-est asiatico, e gli investitori ci hanno creduto. Ora il Paese chiede a molti di quei progetti di restare fermi. Dal 4 settembre, a 49 data center in costruzione è stato chiesto di sospendere i lavori, e altri 117 attendono decisioni che il governo ha rinviato finché non avrà scritto un regolamento nazionale per il settore.

Il regolamento sta prendendo forma, ed è più severo di quanto molti sviluppatori avessero previsto. Il 25 ottobre sono emersi i dettagli di una bozza di regolamento che definisce data center qualsiasi edificio che utilizzi almeno 0,5 MW, fissa standard per antincendio, carburante e alimentazione di emergenza e obbliga gli operatori a riutilizzare l’80% delle acque di scarico delle torri di raffreddamento. Il comitato si riunisce il 27 novembre per decidere. È il punto critico del trimestre per l’espansione del Sud-est asiatico al di fuori della Malaysia: non una carenza di chip o di terreni, ma una carenza di regole che un finanziatore possa valutare.

Come la Thailandia è arrivata qui: da una corsa agli investimenti a uno stop dei cantieri

Le approvazioni sono arrivate in fretta. Il Board of Investment (BOI) ha approvato 88 progetti di IA e data center per un valore complessivo di 886 miliardi di baht (27 miliardi di US$) nei primi sei mesi del 2026, più dei 623 miliardi di baht registrati nell’intero 2025, ha riportato W.Media, citando dati BOI. Nel solo primo trimestre le domande nel settore digitale hanno raggiunto 873,7 miliardi di baht su 48 progetti, ha riportato Eco-Business. Il più grande è stato un’espansione da 842 miliardi di baht (circa 25 miliardi di US$) di una società thailandese di TikTok, approvata a maggio, tra Bangkok, Samut Prakan e Chachoengsao, secondo Thai Examiner.

È difficile sopravvalutare la dimensione di questa pipeline sulla carta. Nostro calcolo: le approvazioni BOI del primo semestre, circa 27 miliardi di US$, equivalgono a quasi 14 volte gli 1,95 miliardi di US$ che DC Market Insights stima siano stati spesi nell’intero mercato thailandese dei data center nel 2025. La maggior parte di queste approvazioni richiederà anni per trasformarsi in edifici, e alcune non lo faranno mai.

Lo stop non è stato innescato da un guasto della rete. È stato un serbatoio di carburante. Dopo una segnalazione, gli ispettori del Ministero dell’Energia hanno trovato carburante stoccato senza la licenza richiesta in un edificio adibito a data center su Rama IX Road a Bangkok e hanno rimosso circa 200.000 litri, ha riportato The Nation il 3 settembre. La legge thailandese richiede una licenza oltre i 15.000 litri, quindi la scorta era circa 13 volte la soglia di licenza (nostro calcolo). Lo stesso articolo descriveva una scappatoia più ampia: gli operatori potevano ottenere permessi di costruzione classificando gli edifici come magazzini, per poi installare le apparecchiature e gestirli come data center, aggirando i controlli di sicurezza e ambientali.

Il nuovo Data Centre Business Policy Committee, presieduto dal vice primo ministro e ministro delle Finanze Ekniti Nitithanprapas, si è riunito per la prima volta il giorno dopo. Ha chiesto agli operatori di 49 data center in costruzione di fermarsi e ha sospeso le decisioni su altri 117, ha riportato The Nation. Danucha Pichayanan, segretario generale del National Economic and Social Development Council, ha annunciato la sospensione. Poiché il governo non aveva un chiaro potere legale per imporre lo stop, la pausa dei progetti già in costruzione si basa sulla collaborazione, ha riportato Thai Examiner. Il governo ha tenuto a precisare che la porta restava aperta.

Cosa è cambiato questo mese: il regolamento prende forma

Il governo aveva inizialmente promesso le regole entro un mese. Il National Economic and Social Development Council puntava a metà ottobre e aveva ipotizzato 100 MW come soglia per una struttura hyperscale, ha riportato The Nation il 20 settembre. Quella scadenza è slittata. Il 1° ottobre il comitato ha approvato una definizione giuridica separata per gli edifici adibiti a data center, che sostituisce l’attuale raggruppamento dei “grandi edifici”, e ha concordato di classificare le strutture in base al consumo di elettricità, ha riportato The Nation.

I dettagli sono arrivati il 25 ottobre. La bozza di regolamento ministeriale, preparata dalla sottocommissione del viceministro dell’Interno Polapee Suwunchwee ai sensi del Building Control Act del 1979, dovrebbe essere sottoposta al comitato il 27 novembre, secondo The Nation. I punti principali:

• Definizione e classi dimensionali. Un data center è qualsiasi edificio o struttura che utilizzi almeno 0,5 MW di elettricità per raccogliere, archiviare, elaborare o trasmettere dati. Le categorie vanno dalla Categoria 1 (da 0,5 MW a meno di 1 MW) alla Categoria 5 (200 MW o più), in base al consumo di elettricità o alla capacità di carburante di riserva.
• Acqua. Gli operatori devono riutilizzare almeno l’80% dello spurgo mensile delle torri di raffreddamento come acqua di reintegro. L’acqua ricircolata non conta. L’acqua non riutilizzata deve rispettare gli standard di scarico del 2024 o essere conferita a un gestore di trattamento autorizzato, ed è vietato diluirla con acqua pulita. Sono obbligatori misurazioni e report mensili.
• Antincendio, carburante e alimentazione di emergenza. Sistemi automatici di spegnimento, pareti di separazione con resistenza al fuoco di due ore, alimentazione di emergenza ad avvio automatico con autonomia di almeno due ore, e locali generatori e carburante con contenimento delle perdite e arresto di emergenza.
• Assicurazione e ispezione. Assicurazione di responsabilità civile verso terzi durante la costruzione e l’esercizio, e un ispettore edilizio ai sensi della Sezione 32 bis del Building Control Act.
• Siti esistenti. Le strutture autorizzate o operative prima dell’entrata in vigore della regola avranno un anno per adeguare protezione antincendio, alimentazione di emergenza e misure ambientali.
• Incentivi BOI. I cittadini thailandesi dovranno rappresentare almeno il 50% del personale specializzato e dirigenziale perché un progetto possa beneficiare degli incentivi fiscali, ha indicato il segretario generale del BOI Narit Therdsteerasukdi.

Fonti: The Nation, 25 ott 2026; The Nation, 1 ott 2026; The Nation, 20 set 2026; W.Media, 4 set 2026; Eco-Business, 14 ago 2026; Energy Connects, 15 lug 2026. L’articolo del 1° ottobre descriveva cinque categorie dimensionali; la bozza del 25 ottobre elenca categorie fino alla Categoria 5, con sottocategorie come 3.2 e 3.3 usate per le regole sulle distanze di rispetto.

La tempistica conta più di ogni singola clausola. Se il comitato approverà la bozza il 27 novembre e questa sarà pubblicata nella Royal Gazette la stessa settimana, entrerebbe in vigore intorno a fine maggio 2027 (nostro calcolo: 27 novembre più 180 giorni dà il 26 maggio 2027). Gli operatori esistenti avrebbero poi un ulteriore anno per adeguarsi. Per un progetto fermo dal 4 settembre, sono 84 giorni di attesa solo per arrivare alla riunione del comitato, prima di qualsiasi data di pubblicazione in Gazette.

Il problema energetico di fondo

Le regole di sicurezza sono la parte visibile. Il vincolo più duro è l’energia. Poonpat Leesombatpiboon, segretario generale dell’Energy Regulatory Commission (ERC), ha detto che se tutti i progetti approvati funzionassero a piena capacità, la domanda dei data center potrebbe avvicinarsi a 30.000 MW, quasi la metà dei circa 55.000 MW di capacità di generazione della Thailandia, ha riportato The Nation ad agosto. Anche il ministro dell’Energia Akanat Promphan ha affermato che la domanda di data center e IA potrebbe raggiungere 30.000 MW, ha riportato Eco-Business.

Sulla carta alla Thailandia non manca la generazione; il suo margine di riserva supera il 25%. Il problema è la trasmissione. Circa il 70% dei progetti approvati è concentrato nell’Eastern Economic Corridor (EEC), e la pipeline pianificata di data center, circa 2,87 GW, si trova per lo più a Chonburi, Rayong e Chachoengsao, ha riportato The Nation. Il Ministero dell’Energia prevede oltre 1.150 MW di nuovi punti di fornitura e trasformatori nell’EEC, e l’Electricity Generating Authority of Thailand (EGAT) ha un piano da 31 miliardi di baht per potenziare la trasmissione nell’EEC.

A nostro avviso, 30.000 MW sono un tetto, non una previsione. Il dato presuppone che ogni progetto approvato venga costruito e funzioni al massimo. Ma spiega la risposta politica: quando la pipeline sulla carta è più di dieci volte quella fisica, un gestore di rete non può pianificare la trasmissione su quella base. La risposta della Thailandia è la stessa a cui sono arrivati quest’anno il Texas e la Malaysia. Far pagare le posizioni in coda e far pagare ai data center ciò che consumano.

Sul tavolo ci sono due strumenti di prezzo. Primo, a luglio il National Energy Policy Council ha approvato una tariffa elettrica separata per i data center, pensata per riflettere il costo effettivo della fornitura, compresi il gas naturale liquefatto importato e gli investimenti di rete. Dovrebbe attestarsi intorno a 5-6 baht per kWh, ha riportato Eco-Business. Secondo, l’ERC ha proposto che gli sviluppatori versino una garanzia di 4,5 milioni di baht (135.771 US$) per MW, rimborsata a tappe man mano che i progetti entrano in uso effettivo, e dimostrino l’esercizio commerciale entro cinque-sette anni, pena la possibile perdita della capacità assegnata. Entrambe erano ancora proposte negli articoli che abbiamo esaminato.

Chi ne soffre, e quanto

Sviluppatori con edifici a metà. I 49 progetti in costruzione immobilizzano capitale che non rende nulla durante l’attesa, e ora affrontano un regolamento scritto dopo la progettazione dei loro siti. Le regole su separazione antincendio, contenimento nei locali carburante e alimentazione di emergenza possono richiedere modifiche progettuali. L’unica consolazione è la clausola transitoria: i siti già autorizzati o operativi hanno un anno per adeguarsi.

Progetti in coda per l’approvazione. I 117 progetti congelati non possono ottenere finanziamenti, ordinare apparecchiature a lunga consegna né firmare con clienti una data certa. Regole in vigore al più presto verso fine maggio 2027 spostano ancora più in là le loro prime date di messa in tensione. Alcuni non sopravviveranno a una garanzia di 4,5 milioni di baht per MW, ed è proprio questo lo scopo.

Le bollette elettriche degli operatori. Il cambio tariffario è il costo ricorrente più elevato. Nostro calcolo per un campus da 100 MW con un utilizzo medio dell’80%, circa 700,8 GWh all’anno: a 5 baht per kWh paga 736 milioni di baht (circa 22 milioni di US$) in più all’anno rispetto alla media ERC di 3,95 baht; a 6 baht paga 1.437 milioni di baht (circa 43 milioni di US$) in più. Gli importi sono al netto dell’IVA e presuppongono che la tariffa si applichi a tutti i consumi.

Nostro calcolo basato sulla garanzia e sulla tariffa proposte (Eco-Business, 14 ago 2026), sulla tariffa media ERC per maggio-agosto 2026 (The Nation, 1 apr 2026) e sulla bozza di regolamento (The Nation, 25 ott 2026). Ipotizza 100 MW di carico con un utilizzo medio dell’80% su 8.760 ore e circa 33 baht per dollaro USA, il cambio implicito nella cifra in US$ riportata per la garanzia. Tariffa e garanzia erano proposte al momento degli articoli; le aliquote finali potrebbero differire.

Il capitale a rischio dell’intera pipeline. Applicata alla pipeline pianificata di 2,87 GW, la garanzia proposta immobilizzerebbe circa 12,9 miliardi di baht (circa 390 milioni di US$). Applicata a tutti i 30.000 MW descritti dall’ERC, sarebbe di circa 135 miliardi di baht (circa 4,1 miliardi di US$) (nostri calcoli). Quel divario è il filtro che il governo vuole: i progetti credibili possono versare il denaro, quelli speculativi no.

Gli utilizzatori d’acqua nell’area dell’EEC. La stessa industria è preoccupata. In un sondaggio della Federation of Thai Industries su 160 dirigenti, il 68,8% ha indicato l’approvvigionamento idrico come principale preoccupazione e il 61,3% dubitava che la regolamentazione potesse tenere il passo con la crescente domanda di elettricità, ha riportato The Nation.

La regola del riutilizzo all’80% risponde direttamente a questa preoccupazione, e spinge la progettazione in una direzione precisa. A nostro avviso, gli operatori che avevano previsto torri di raffreddamento evaporative aperte avranno bisogno di impianti di trattamento dello spurgo, mentre i dry cooler e il raffreddamento a liquido, che producono poco o nessuno spurgo, diventano più facili da autorizzare. DC Market Insights stima il mercato thailandese della gestione termica dei data center a 479,04 milioni di US$ nel 2026; una regola come questa sposta una quota maggiore di questa spesa verso il trattamento delle acque e il raffreddamento a basso consumo idrico.

La Thailandia in cifre

Fonti: W.Media, 4 set 2026; Eco-Business, 14 ago 2026; The Nation, 22 ago 2026; DC Market Insights. Approvazioni e domande BOI sono misure diverse, e Thai Examiner ha riportato un dato diverso per il 2025 (oltre 728 miliardi di baht su 36 domande); non sommarle né confrontarle direttamente. La dimensione del mercato considera solo la spesa per le strutture.

Il quadro più ampio in Asia-Pacifico

La Thailandia è il terzo mercato della regione in un mese a mettere un prezzo sull’energia e sull’accesso alla rete per i data center. La Malaysia ha deciso di far pagare ai data center tutta la potenza che riservano e i propri potenziamenti della trasmissione, come abbiamo riportato il 19 ottobre. Il 23 ottobre BMI ha affermato che Johor affronta i vincoli di fornitura elettrica più severi tra i principali hub di data center dell’Asia-Pacifico, e che i data center potrebbero assorbire oltre il 90% della generazione aggiuntiva della Malaysia peninsulare in cinque anni, ha riportato Free Malaysia Today. In Australia, una linea da 66 kV bloccata è costata a NEXTDC circa 140 milioni di A$ della guidance EBITDA FY27, come abbiamo scritto il 21 ottobre.

La differenza in Thailandia è la sequenza. La Malaysia e il Texas hanno inasprito le regole mentre i progetti andavano avanti. La Thailandia ha prima fermato i progetti e scrive le regole dopo. Nel breve periodo è più duro per gli sviluppatori, ma potrebbe dare ai finanziatori qualcosa che altrove nella regione manca: un’unica definizione nazionale, un unico insieme di classi dimensionali e un unico standard idrico.

Per il dimensionamento del mercato dell’espansione interessata da queste regole, consultate il nostro report Thailand Data Center Market. Per la capacità wholesale e retail in gioco, consultate il report Thailand Data Center Colocation Market e, per il versante raffreddamento e acqua delle nuove regole, il report Thailand Data Center Thermal Management Market. Per come i Paesi vicini regolano l’energia, consultate la nostra pagina su energia e politiche della Malaysia e la pagina su energia e politiche del Giappone e, per le transazioni, il Deal Tracker.

Cosa monitorare

• Quarto trimestre 2026: il quadro di selezione dell’ERC per le nuove connessioni di rete dei data center, e le aliquote finali della tariffa per i data center e della garanzia di 4,5 milioni di baht per MW, ha riportato Eco-Business.
• 27 novembre 2026: il Data Centre Business Policy Committee esamina la bozza di regolamento ministeriale, inclusa la regola sul riutilizzo dell’80% dell’acqua.
• Dopo l’approvazione del comitato: il regolamento passa alla pubblicazione nella Royal Gazette; entra in vigore 180 giorni dopo (circa il 26 maggio 2027 se pubblicato il 27 novembre, nostro calcolo).
• Data da definire: una decisione sulla possibilità per i 49 progetti sospesi di riprendere e su come verranno valutate le 117 domande in sospeso. Al 25 ottobre non era stata riportata alcuna data.
• Intorno a metà 2028: la fine della finestra di adeguamento di un anno per le strutture esistenti, se la regola entrerà in vigore a metà 2027.

Domande frequenti

Perché la Thailandia ha sospeso la costruzione dei data center?

Il 4 settembre 2026 il nuovo comitato thailandese per i data center ha chiesto a 49 progetti in costruzione di fermarsi e ha congelato 117 approvazioni, 166 in tutto, mentre scrive regole nazionali. Il giorno prima, gli ispettori avevano rimosso circa 200.000 litri di carburante senza licenza da un data center di Bangkok.

Qual è la nuova regola thailandese sull’acqua per i data center?

Una bozza di regolamento imporrebbe ai data center di riutilizzare almeno l’80% dell’acqua di spurgo mensile delle torri di raffreddamento, con misurazioni e report mensili. Il comitato dovrebbe esaminarla il 27 novembre 2026 ed entrerebbe in vigore 180 giorni dopo la pubblicazione nella Royal Gazette.

Quanto pagheranno l’elettricità i data center in Thailandia?

È stata proposta una tariffa separata per i data center di circa 5-6 baht per kWh, superiore del 27-52% alla media ERC di 3,95 baht per maggio-agosto 2026. Per un campus da 100 MW con utilizzo all’80%, significa da 736 milioni a 1.437 milioni di baht in più all’anno (nostro calcolo).

Di quanta energia potrebbero avere bisogno i data center thailandesi?

Fino a circa 30.000 MW se ogni progetto approvato funzionasse a piena capacità, a fronte di circa 55.000 MW di capacità di generazione, ha detto il segretario generale dell’ERC. La pipeline pianificata è di circa 2,87 GW, per lo più a Chonburi, Rayong e Chachoengsao.